2. 工程
  3. 需要评估一宗“七通一平”的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500m2，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费

需要评估一宗“七通一平”的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500m2，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费

admin2007-08-09  57
问题 需要评估一宗“七通一平”的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500m2，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率(利息不计利润)为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为10%)。
选项
答案此题应选用假设开发法来求解，估价时点为1995年9月。 (1)采用最原始的计算公式： 地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-租售费用-税费-利润 (2)计算总建筑面积=500(m2)×2=1000(m2) 计算总楼价(现值) [*] (3)计算建筑费用(现值) =457662.042+277370.9358=735032.98(元) (4)计算专业费用(现值) =建筑费用×8%=735032.98(元)×8%=58802.64(元) (5)利息，因用动态方式计算均已考虑了时间因素，实际上已含利息，所以不需单独计算。 (6)计算销售税费(包括租售费用与税费) =楼价×6%=1969964.022×6%=118197.84(元) (7)利润=(地价+建筑费用+专业费用)×投资利润率=地价×20%+(735032.98+58802.64)×20%=0.2×地价+158767.124(元) (8)因为地价=1969964.022-735032.98-58802.64-118197.84-158767.124-0.2×地价 所以求得总地价 [*] =749.302865(元/m2) 答：该宗土地在1995年9月的总价为749303元，单位地价为1499元/m2，楼面地价为749.3元/m2。
解析
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