某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；

admin2009-04-10 64

问题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m²，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m²，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m²，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下条件回答问题。
土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/建筑m²，剩余法评估结果为3100元/建筑m²，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问：
(1)估价机构A应如何处理？
(2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的？简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续？

选项

答案(1)估价机构处理办法。 ①根据题意，银行要求的估价结果为760万元，即为760÷1900=4000(元/m²)。 ②经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结果为3800元/m²，且市场比较法结果能够反映市场状况，所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。 ③如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的，理由如下。国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，即使银行将国有土地使用证存放于自己处，也不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。按规定，银行应要求办理以下手续：对所涉及土地应办理抵押登记手续；银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。

解析

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