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某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安
某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安
admin
2011-02-04
22
问题
某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m
2
,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m
2
(含装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投人40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/m
2
,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/m
2
,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。[2010年考题]
选项
答案
解: (1)重新购建价格C 方法一:1)单价计算 ①建安成本1200元/m
2
②专业费用1200×8%=96元/m
2
③管理费用(1200+96)×3%=38.88元/m
2
④销售费用C×3% ⑤投资利息(1200.1.96.1.38.88+3%C)×60%×[(1+36%)1.5-1]+[1200+96+38.88+3%C]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.93+0.2%C ⑥销售税费C×6.5% ⑦投资利润(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C ⑧重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)×30000=(1200+96+38.88+3%C+388.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C)×30000=6356.394万元 2)总价计算 ①建安成本1200×30000=3600万元 ②专业费用3600×8%=288万元 ③管理费用(3600+288)×3%=116.64万元 ④销售费用C
总
×3% ⑤投资利息(3600+288+116.64+3%C
总
)×60%×[(1+6%)1.5—1]-+(3600+288+116.64+1.3%
总
)×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+0.2%
总
⑥销售税费
总
×6.5% ⑦投资利润(3600+288+116.64+30%
总
)×35%=1401.624+1.05%C ⑧重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.6433%
总
+266.79.1.0.2%
总
+
总
×6.5%+1401.624+1.05%
总
=6356.394万元方法二:重新购建价格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)
1.5
+[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×40%×(1+6%)0.5+C×6.5%+[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×35%=2118.798元/m
2
重新购价格=2118.798×30000=6356.394万元(2)折旧计算 可修复费用35万元 装修折旧费=500×1/5×3=300万元 设备折旧费=200×1/10×3=60万元 长寿命项目折旧费=6356.394+35—500—200)×1/60×3=281.069万元缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%一30×80%)×12×3/8%×[1—1/(1+8%)
0.7
]一(180+60)=1182.085万元 功能过剩引起的折旧费=1/8%×[1—1/(1+8%)
57
]=12.344万元 (3)建筑物现值计算V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90万元
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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