2. 工程
  3. 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下： (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下： (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。

admin2013-11-04  40
问题 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：
(1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 (2) 当地征用农地的费用等资料如下： 在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

(3) 建筑物的重置价格为l100元/m2。
(4) 建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)
选项
答案(1)成本法公式如下： 房地产价格＝土地重置价+建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧 (2) 求取土地的重置价： 1)用市场法求取： A修正后的单价＝2200×(100÷100)×(1+0.5%)6×(100÷97)＝2336.94(元/m2) B修正后的单价＝2050×(100÷100)×(1+0.5%)9×(100÷92)＝2330.56(元/m2) C修正后的单价＝2380×(100÷103)×(1+0.5%)4×(100÷105)＝2244.99(元/m2) 再用简单算术平均法求得土地价格为：(2336.94+2330.56+2244.99)÷3＝2304.16(元/m2) 2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为： [(100000÷666.67)+150+120]×5.38＝2259.60(元/m2) 3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2304.16+2259.60)÷2＝2281.88(元/m2) 土地总价＝2281.88×1000＝2281900(元)＝228.19(万元) (3) 求建筑物的重置价值为： 1100×4500＝4950000(元)＝495(万元) (4) 求建筑物折旧总额为： 495×(20÷60)＝165(万元) (5) 计算估价额： 该房地产价格(总价)＝228.19+495-165＝558.19(万元) 该房地产价格(单价)＝5581900÷4500＝1240.42(元/m2)
解析
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