6年前，甲公司提供一宗面积为1ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有

admin2011-07-02 37

问题 6年前，甲公司提供一宗面积为1ha、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m²建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m²建筑面积划归甲公司所有，6000m²建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为12％。

选项

答案据题意，本题估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。求取未来44年的净收益的现值之和：年净收益=120元／m²×6000m²×85％×(1-35％)×12=477．36万元； [*] 求取未来16年的净收益的现值之和：年净收益=120元／m²×6000m²×85％×(1-35％)×12=477．36万元； [*] 求取未来16年后28年的土地使用权和房

解析

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