2. 工程
  3. 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，

某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，

admin2011-01-07  26
问题 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
选项
答案(一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 2．解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。 基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 (三)公式与计算步骤 1．适用于该宗地的计算公式 土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数： 2．计算步骤 (1)选择计算方法 根据题意，本题适用于成本逼近法 (2)土地取得费及税费 10×10000÷666．67=150(元／平方米) (3)土地开发费 8×10000÷666．67=120(元／平方米) (4)利息(按单利计算) 150×5．5％×1+120×1×1／2×5．5％=11．55(元／平方米) (5)利润 (150+120)×10％=27(元／平方米) (6)土地成本价格 150+120+11．55+27=308．55(元／平方米) (7)49年期的土地成本价格 308．55×[1－1/（1+6%）49]=290．79(元／平方米) (8)49年期的土地出让金 30×[1－1/（1+6%）49]/ [1－1/（1+6%）50]=29．90(元／平方米) (9)计算单位地价 290．79+29．90=320．69(元／平方米) (10)计算总地价 总地价=320．69×3000=96．21(万元)
解析
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