2. 工程
  3. 某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在

某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在

admin2009-03-28  39
问题 某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。
   采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下：
   (1)计算开发完成后的价值
   2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元
   (2)计算建筑费．
   1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5
   =446.443+439.412=885.855万元
   (3)计算管理费
   885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元
   (4)计算销售税费
   2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元
   (5)计算利润
   (P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元
   (6)计算项目价格
   P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
    =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499
    =1239.384万元
选项
答案1．计算管理费错，应为885.855×5%=44.293万元 2．计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)=261.563万元 3．计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%=0.2P+186.030万元 4．项目价格P=2906.256-885.855-44.293-261.563-0.2P-186.030 =1273.763万元
解析
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