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甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分剐为66000m2、69000m2。总层数为地上4层、地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分剐为66000m2、69000m2。总层数为地上4层、地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2,地下1层出
admin
2017-09-30
30
问题
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A、B座,规划总建筑面积分剐为66000m
2
、69000m
2
。总层数为地上4层、地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m
2
,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(m
2
.天);地上一至四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(m
2
.天);B座总建筑面积为67500m
2
,办理了销售许可证,其中8000m
2
已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%;现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查,该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/(m
2
.天),地上一至四层的客观租金水平为3.0元/(m
2
.天),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是( )。
选项
A、租约期内和租约期外都取客观租金
B、根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C、根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D、租约期内取租约租金,租约期外取客观租金
答案
D
解析
对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制,租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益,租期结束后,应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
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