2. 工程
  3. 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分剐为66000m2、69000m2。总层数为地上4层、地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出

甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分剐为66000m2、69000m2。总层数为地上4层、地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出

admin2017-09-30  33
问题 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分剐为66000m2、69000m2。总层数为地上4层、地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2．10元／(m2.天)；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2．50元／(m2.天)；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2．0元／(m2.天)，地上一至四层的客观租金水平为3．0元／(m2.天)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是(    )。
选项 A、租约期内和租约期外都取客观租金
B、根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C、根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D、租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案D
解析 对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
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