2. 工程
  3. 估价对象概况：本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40％；土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2007年1

估价对象概况：本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40％；土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2007年1

admin2010-08-08  45
问题 估价对象概况：本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40％；土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。
选项
答案估价过程： (1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。 (2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下： ①用途为商业与居住混合。 ②容积率达到最大的允许程度，即为5，因此总建筑面积为50000m2。 ③建筑密度适宜为30％。 ④建筑物层数确定为18层；其中，l～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积共计6000m％，居住用途的建筑面积共计44000m2。 (3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。 (4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析，预计商业部分在建成后可以全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。 (5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)的投人情况如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3％，在建成前半年开始投人至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6％。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按照取得价款的3％缴纳契税等税费。 (6)求取地价。估价时点为2007年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。 [*] 估价结果：以上述计算结果为主，并参考房地产估价师的估价经验，将总地价的评估价值确定为4940万元。对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2007年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为：总地价4940万元，单位地价4940元／m2，楼面地价988元／m2。
解析
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