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估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地,面积10000m2,形状规则,土地条件为“三通一平”;城市规划允许的用途为商业和居住,容积率不超过5,建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求:需要评估该块土地于2007年1
估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地,面积10000m2,形状规则,土地条件为“三通一平”;城市规划允许的用途为商业和居住,容积率不超过5,建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求:需要评估该块土地于2007年1
admin
2010-08-08
65
问题
估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地,面积10000m
2
,形状规则,土地条件为“三通一平”;城市规划允许的用途为商业和居住,容积率不超过5,建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求:需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格,为招标出让确定底价提供参考依据。
选项
答案
估价过程: (1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产,适用假设开发法估价,因此选用假设开发法,具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。 (2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究,得知该块土地的最佳开发利用方式如下: ①用途为商业与居住混合。 ②容积率达到最大的允许程度,即为5,因此总建筑面积为50000m
2
。 ③建筑密度适宜为30%。 ④建筑物层数确定为18层;其中,l~2层的建筑面积相同,均为3000m
2
,适宜为商业用途;3~18层的建筑面积相同,均为2750m
2
,适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积共计6000m%,居住用途的建筑面积共计44000m
2
。 (3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计,共需3年时间才能完全建成投入使用,即2010年10月1日建成。 (4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析,预计商业部分在建成后可以全部售出,居住部分在建成后可售出30%,半年后再可售出50%,其余20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元,居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。 (5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内,建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)的投人情况如下:第一年需投入20%,第二年需投入50%,第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%,在建成前半年开始投人至全部售完为止;两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解,如果得到该土地,还需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。 (6)求取地价。估价时点为2007年10月1日,将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。 [*] 估价结果:以上述计算结果为主,并参考房地产估价师的估价经验,将总地价的评估价值确定为4940万元。对于房地产开发用地的估价,通常要给出三种价格形式,即总地价、单位地价和楼面地价。这样,该块土地在2007年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为:总地价4940万元,单位地价4940元/m
2
,楼面地价988元/m
2
。
解析
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
0
房地产估价案例与分析
房地产估价师
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