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某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地,土地面积为3 600m2,允许用途为商业、住宅混合,允许容积率为6,覆盖率为50%,十地使用权年限为50年,现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下: (1)评估人员认
某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地,土地面积为3 600m2,允许用途为商业、住宅混合,允许容积率为6,覆盖率为50%,十地使用权年限为50年,现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下: (1)评估人员认
admin
2017-05-12
38
问题
某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地,土地面积为3 600m
2
,允许用途为商业、住宅混合,允许容积率为6,覆盖率为50%,十地使用权年限为50年,现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下:
(1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、住宅混合,按允许容积率6,建筑密度50%设计,建筑物12层,其中1~2层为商业务用放,3~12层为商品住房。
(2)预计从土地使用权出让到施工结束,需要2年的时间,第一年投入75%的建筑费,第二年投入25%的建筑费。
(3)建筑费估计为2 500万元,专业费用为建筑费的6%。
(4)年利息率为8%,房地产产业的平均利润率为15%。
(5)各种税费综合为地价的5%。
(6)建筑物到2005年10月1日建造完成后,即可全部售出。预计商业服务用房售价为5 000元/m
2
,商品住房售价为2 000元/m
2
。
(7)折现率为10%。
要求:利用假设开发法求取地价。
选项
答案
该块宗地面积为3 600m
2
,建筑密度为50%,则 每层面积为:3 600×50%=1 800(m
2
) 该建筑物为12层,其中商业服务用房的面积为: 1 800×2=3 600(m
2
) 商品住房的总面积为: 1 800×10=18 000(m
2
) (1)总楼价 =(3 600×5 000)×(1+10%)
-2
+(18 000×2 000)×(1+10%)
-2
=18 000 000×0.826 4+36 000 000×0.826 4 =44 625 600(元) (2)建筑费 =(25 000 000×75%)×(1+10%)
-0.5
+(25 000 000×25%)×(1+10%)
-1.5
=18 750 000×0.953 5+6 250 000×0.866 8 =23 295 625(元) (3)专业费用=23 295 625×6% =1 397 737.50(元) (4)税费=地价×5% (5)投资利息 =(地价+建筑费+专业费用)×利息率 =(地价+23 295 625+1 397 737.50)×8% =地价×8%+1 975 469 (6)利润=(地价+建筑费+专业费用)×利润率 =(地价+23 295 625+1 397 737.50)×15% =地价×15%+3 704 004.38 (7)总地价 =楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费 =44 625 600-23 295 625-1 397 737.50-地价×8%-1 975 469-地价×15%-3 704 004.38-地价×5% 即为,(1+5%+8%+15%)地价 =44 625 600-23 295 625-1 397 737.50-1 975 469-3 704 004.38 所以,地价=[*]=11 134 971.97(元)
解析
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0
资产评估
经管类
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