2. 自考
  3. 某开发商2005年年底竞得一宗商业用地，占地面积900平方米，土地使用权年限为40年，于2008年年底开发建设一栋高档写字楼，建筑面积20 000平方米，全部用于出租，月租金30元／m2·月，空置率保持在12％左右。每年房产税、土地使用费、修缮费等各种客观

某开发商2005年年底竞得一宗商业用地，占地面积900平方米，土地使用权年限为40年，于2008年年底开发建设一栋高档写字楼，建筑面积20 000平方米，全部用于出租，月租金30元／m2·月，空置率保持在12％左右。每年房产税、土地使用费、修缮费等各种客观

admin2022-10-28  27
问题 某开发商2005年年底竞得一宗商业用地，占地面积900平方米，土地使用权年限为40年，于2008年年底开发建设一栋高档写字楼，建筑面积20 000平方米，全部用于出租，月租金30元／m2·月，空置率保持在12％左右。每年房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为年租金的8％。假设土地还原利率为7％，建筑物还原利率为9％。经鉴定，评估时该写字楼尚可使用年限为45年，建筑物价格以成本法求得为2 000万元。要求：试用残余法估算2015年年底该写字楼所占地基的使用权价格。(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)
选项
答案(1)年租金收入=30×12×20 000×(1－12%)= 633.6(万元) (2)年总费用=633.6×8%=50.688(万元) (3)房地产年总收益=633.6－50.688=582.912(万元) (4)归属建筑物的年纯收益=2 000×9%= 180(万元) (5)归属土地的年纯收益= 582.912－180=402.912(万元) (6)评估时,写字楼尚可使用年限为45年,而土地使用权剩余年限为30年，所以该宗土地的剩余收益期为30年。 土地评估值=402.912× (P/A,7% ,30) =402.912×12.409 =4 999.74(万元)
解析
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