市区某房地产企业,主要从事房地产的开发业务,2014年相关业务如下: (1)2014年1月以700万元购买郊区的一块25000平方米土地进行房地产开发。 (2)取得土地后,为开发上述土地,共支付拆迁补偿费500万元,三通一平费用200万元,

admin2015-05-14  24

问题 市区某房地产企业,主要从事房地产的开发业务,2014年相关业务如下:
    (1)2014年1月以700万元购买郊区的一块25000平方米土地进行房地产开发。
    (2)取得土地后,为开发上述土地,共支付拆迁补偿费500万元,三通一平费用200万元,前期工程费400万元。
    (3)这块土地被用来开发普通标准住宅楼和写字楼,住宅楼占地10000平方米,其余土地开发写字楼。
    (4)为开发房地产向银行取得借款6000万元,签订借款合同。
    (5)住宅楼建造成本为240万元,同时住宅楼支付借款利息50万元。写字楼的建造成本为1200万元,写字楼借款的利息没有办法分摊。
    (6)住宅楼开发完成后全部销售一空,销售合同上注明的销售收入为1500万元,写字楼当年采用直接收款方式销售了50%,取得销售收入5000万元,已经销售部分全部签订了销售合同。写字楼未销售部分转做企业自用。
    (7)企业当年发生管理费用(不含相关税金)400万元,其中业务招待费60万元。销售费用820万元,其中广告费用600万元,业务宣传费50万元。税务机关核定的财务费用为180万元。
    (8)计入相关成本和费用的工资及三项经费:当年实际发生合理工资费用800万元,实际发生工会经费、职工教育经费和福利费分别为16万元、15万元、115万元。工会经费已实际拨付并取得工会组织开具的收款收据。
    (9)企业通过政府部门向贫困地区捐赠150万元,由于环保问题被环保部门罚款20万元。当地省政府规定计算土地增值税时开发费用的计算均取最高比例,当地税务机关认为工资是合理的,企业所得税中只考虑印花税(不考虑业务(1)的印花税)、土地增值税、营业税、城建税和教育费附加(不含地方教育附加)。
要求:
    根据上述资料,按下列序号计算回答问题,每问需计算出合计数。
计算企业当年应缴纳的土地增值税。

选项

答案普通住宅楼: 25000平方米的土地,普通住宅楼占地10000平方米,就是40%,其余的60%用来开发写字楼。 地价款=700×40%=280(万元) 开发成本=(500+400+200)×40%+240=680(万元) 开发费用=50+(280+680)×5%=98(万元) 转让税金=1500×5%×(1+7%+3%)=82.5(万元) 加计扣除=(280+680)×20%=192(万元) 扣除额=280+680+98+82.5+192=1332.5(万元) 增值额=1500-1332.5=167.5(万元) 增值率=167.5÷1332.5×100%=12.57% 普通标准住宅增值率没超过20%,不缴纳土地增值税。 写字楼: 销售收入为5000万元 地价款=700×60%×50%=210(万元) 开发成本=[1200+(500+400+200)×60%]×50%=930(万元) 开发费用=(210+930)×10%=114(万元) 税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元) 加计扣除=(210+930)×20%=228(万元) 扣除额=210+930+114+275+228=1757(万元) 增值额=5000-1757=3243(万元) 增值率=3243÷1757×100%=184.58% 土地增值税=3243×50%-1757×15%=1357.95(万元)

解析
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