2. 工程
  3. 某在建工程开工于2000年3月31日,总用地面积3000m2。规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年,从开工之日起计,当取得土地的花费为楼面价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、

某在建工程开工于2000年3月31日,总用地面积3000m2。规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年,从开工之日起计,当取得土地的花费为楼面价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、

admin2011-03-29  51
问题 某在建工程开工于2000年3月31日,总用地面积3000m2。规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年,从开工之日起计,当取得土地的花费为楼面价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2300元/m2。至2001年9月31日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需1.5年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2001年9月31日的正常购买总价和按规律划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为9%而折现率为13%)。
选项
答案解:(1)设该在建工程的正常购买总价为V。 (2)续建完成后的总价值为 [*] 上式中,rd表示折现率,t表示需要折现的年数,其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下: [*] (3)续建总费用 [*] (4)销售税费总额=2403.80×8% =272.30(万元) (5)购买该在建工程的税费总额:V×3%=0.03V(万元) (6)V=3403.80-1561.32-272.30-0.03V 所以 V=1524.45(万元) 故:在建工程总价为=1524.45(万元) 在建工程单价为=1524.45÷1.24 =1229.39(元/m2)
解析
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