2. 工程
  3. 下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××

admin2010-01-10  139
问题 下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
   1．估价对象建设期及利用方式分析
   该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率 1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
   估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢，二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
   根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
   2．预期售价确定及销售状况分析
   根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为
   总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250(万元)
   通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。
   3．开发总费用的确定
   根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通——平”费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。
   (1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m2按总建筑面积)，则前期费用总计为：
   前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=700(万元)
   并设定为开发初期一次性投入。
   (2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为
   建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=2450(万元)
   并设定为开发期内均匀投入。
   (3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为：
   室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=2103.97(万元)
   并设定为开发期内均匀投入。
   (4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。
   管理费用=[(2)+(3)]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70(万元)
   4．销售费用(分析过程略)
   确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。
   销售费用=总售价×8%=12250×8%=980(万元)
   5．利息率和利润率确定
   (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。
   (2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
   6．地价测算
   根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程
   总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+2(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+ 6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+ 24%)-总地价×24%
   解上式得：总地价=2762.28万元
   土地单价=2762.28÷95635=289(元/m2)
   就上述报告片断，回答以下问题。
   1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么？
   2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示：不少于6个)
   3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求？(提示：不少于4个)
   4．报告中不动产开发前期费用中，有不应计人的项目，请指出来。
   5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。
选项
答案报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题如下。 ①不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。 ②不合法(规划批准为多层住宅)。 (2)估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素如下。 ①设计批复。 ②用途为多层住宅小区。 ③容积率1.5。 ④建筑覆盖率≤35%。 ⑤环境状况表明很适合修建住宅。 ⑥地质状况表明只适合修建多层住宅。 ⑦本区域对多层住宅需求较大。 (3)如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求如下。 ①多层住宅用地。 ②位于本区域(或同一市场圈等)。 ③近期(不超过3年)。 ④正常销售。 ⑤规模相当。 ⑥档次相当。 ⑦其他合理答案。 (4)不动产开发前期费用中不应计人的项目包括以下内容。 ①电缆铺设费用； ②排水管道费用。 (5)总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。 ①总售价=3500×35000。 ②总开发费用=700+(2450+2103.97+227.70)或：建造成本=700×3500。 ③销售费用=12250×8%。 ④利息=(P+700)×(1+6.03%)2-1]+(2450+2103.97+227.70)×[(1+6.03%)2/2-1]。 ⑤利润=(P+700+2450+2103.97+227.70)×24%。
解析
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