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下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。 1.估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。 1.估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××
admin
2010-01-10
130
问题
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。
1.估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积95635m
2
,总建筑面积143452m
2
,其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率 1.5,建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m
2
,总建筑面积为35000m
2
,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率≤15%,容积率0.37,主要建筑物为多幢,二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。
2.预期售价确定及销售状况分析
根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500~4000元/m
2
之间,考虑到该区域目前房地产市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m
2
,则该物业预期总售价为
总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250(万元)
通过调查该区域房地产销售情况,与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式,考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况,本次评估假设估价对象所建物业销售状况为:项目在开发一年后开始预售,且为均匀销售,截至开发完成时销售率达到40%,另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。
3.开发总费用的确定
根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通——平”费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5km长的电缆铺设费用,100m长的排水管道等的铺设费用;土建安装及附属工程费用,室外工程、绿化建设费用,管理费和不可预见费等。上述费用经归类,可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项,分别估算如下。
(1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m
2
按总建筑面积),则前期费用总计为:
前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=700(万元)
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m
2
(按总建筑面积),则整个物业总建造成本共计为
建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=2450(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m
2
(按土地面积),则小区建设费用总计为:
室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=2103.97(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等,为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。
管理费用=[(2)+(3)]×5%=[2450+2103.971]×5%=227.70(万元)
4.销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8%计,该项费用设定为与销售进度同步投入。
销售费用=总售价×8%=12250×8%=980(万元)
5.利息率和利润率确定
(1)利息率,本次评估将采用贴现方式计算地价,故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1~3年期贷款利率6.03%。
(2)利润率,房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计,结合××市统计年鉴资料,考虑区域房地产实际市场情况,确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
6.地价测算
根据假设开发法基本公式:地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用,结合本次评估实际,得到如下方程
总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)
1+2(2-1)/2
+(12250-980)×60%/(1+ 6.03%)
2+1.5/2
]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)
2/2
]×(1+ 24%)-总地价×24%
解上式得:总地价=2762.28万元
土地单价=2762.28÷95635=289(元/m
2
)
就上述报告片断,回答以下问题。
1.你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当,为什么?
2.请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示:不少于6个)
3.报告中不动产预期售价的确定过程较为简单,如果采用市场案例分析确定,在选择案例时有什么要求?(提示:不少于4个)
4.报告中不动产开发前期费用中,有不应计人的项目,请指出来。
5.报告中采用贴现的方式进行地价测算,假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价,请根据报告中的数据资料,并假定地价为P,分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。
选项
答案
报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题如下。 ①不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。 ②不合法(规划批准为多层住宅)。 (2)估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素如下。 ①设计批复。 ②用途为多层住宅小区。 ③容积率1.5。 ④建筑覆盖率≤35%。 ⑤环境状况表明很适合修建住宅。 ⑥地质状况表明只适合修建多层住宅。 ⑦本区域对多层住宅需求较大。 (3)如果采用市场案例分析确定,在选择案例时的要求如下。 ①多层住宅用地。 ②位于本区域(或同一市场圈等)。 ③近期(不超过3年)。 ④正常销售。 ⑤规模相当。 ⑥档次相当。 ⑦其他合理答案。 (4)不动产开发前期费用中不应计人的项目包括以下内容。 ①电缆铺设费用; ②排水管道费用。 (5)总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。 ①总售价=3500×35000。 ②总开发费用=700+(2450+2103.97+227.70)或:建造成本=700×3500。 ③销售费用=12250×8%。 ④利息=(P+700)×(1+6.03%)
2
-1]+(2450+2103.97+227.70)×[(1+6.03%)
2/2
-1]。 ⑤利润=(P+700+2450+2103.97+227.70)×24%。
解析
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