某企业委托评估机构对其拥有的甲商场进行评估，评估基准日为2020年12月31日。经市场调查，该类商场交易相当活跃，交易案例信息可获取，故拟采用市场法进行评估。　评估人员接受委托后，在该商场附近选取了三个与其相似商场的交易实例为可比实例。经筛选，确定三个交

admin2022-12-30 76

问题某企业委托评估机构对其拥有的甲商场进行评估，评估基准日为2020年12月31日。经市场调查，该类商场交易相当活跃，交易案例信息可获取，故拟采用市场法进行评估。
　评估人员接受委托后，在该商场附近选取了三个与其相似商场的交易实例为可比实例。经筛选，确定三个交易案例信息如下表：
　

　根据对评估对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数，评估人员分析，区位因素中便捷的区位因素指数为100，比较便捷的区位因素指数为97；实物因素中，两面临街指数为100．一面临街指数为95。
　该地区不动产价格指数以2010年为基期的定基指数，2018—2020年价格指数见下表：
　

　不考虑其他因素，根据以上资料，按要求解答计算下列问题。
分析计算评估对象和交易案例的交易日期、交易情况、区位因素、实物因素比较修正系数。(保留精度到小数点后四位)

选项

答案①交易时间(日期)修正系数。　参照物A交易日期修正系数=评估基准日价格指数／可比实例交易时价格指数=2020年12月31日价格指数／2019年12月31日价格指数=2．5／2．2=1．1364 　参照物B交易日期修正系数=评估基准日价格指数／可比实例交易时价格指数=2020年12月31日价格指数／2020年6月30日价格指数=2．5／2．4=1．0417 　参照物C交易日期修正系数=评估基准日价格指数／可比实例交易时价格指数=2020年12月31日价格指数／2019年6月30日价格指数=2．5／2．1=1．1905 　②交易情况修正系数。　待估对象与三个可比实例的交易情况都是正常，不需要修正，修正系数为1。　③区位因素修正系数。　参照物A区位因素修正系数=待估对象区位因素指数／可比实例区位因素指数=100／97=1．0309 　参照物B区位因素修正系数=待估对象区位因素指数／可比实例区位因素指数=100／100=1 　参照物C区位因素修正系数=待估对象区位因素指数／可比实例区位因素指数=100／97=1．0309 　④实物因素修正系数。　参照物A实物因素修正系数=待估对象实物因素指数／可比实例实物因素指数=100／95=1．0526 　参照物B实物因素修正系数=待估对象实物因素指数／可比实例实物因素指数=100／95=1．0526 　参照物C实物因素修正系数=待估对象实物因素指数／可比实例实物因素指数=100／100=1

解析

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