2. 工程
  3. 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售

企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售

admin2009-03-10  86
问题 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
   经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件完成以下计算。
   1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。
   2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。
选项
答案1．适用公式 地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费 2．计算步骤 题解一： (1)选择计算方式。 根据题意，该宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产售价。 6000×474500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息。 地价×[(1+5.5%)2-1)+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1)=596.75+0.113×地价 (5)开发利润。 33000×15%=4950(万元) (6)销售税费。 33000×5.5%=1815(万元) (7)计算土地总价。 地价=33000-12000-596.75-0.1130×地价-4950-1815 地价=12253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/m2) (9)计算甲方应得公寓面积。 14000m2综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元) 甲方可得公寓面积=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(m2) 甲方除可获得14000m2综合楼外，还可获得11589.11m22的公寓。 题解二： (1)选择计算方法。 根据题意，该宗地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息。 利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1]=596.75(万元) (5)开发利润。 33000×15%=4950(万元) (6)销售税费。 33000×5.5%=1815(万元) (7)计算土地总价。 地价=(33000-12000-596.75-4950-1815)÷(1+5.5%)2=13638.25÷1.1130=12253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/m2) (9)计算甲方应得公寓面积。 14000m2综合楼价格=14000m2×6000×90%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59(万元) 甲方可得公寓面积=4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(m2) 即：甲方除可获14000m2综合楼外，还可获得11589.11m2的公寓。
解析
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