2. 工程
  3. 某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000m2，容积率为8，建筑密度为60％，建筑层数为24层，从一2～4层建筑面积均相等。地下两层中，一1层为车库，有供出售的100个车位，一2层为人防和技术设备用房(不可出

某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000m2，容积率为8，建筑密度为60％，建筑层数为24层，从一2～4层建筑面积均相等。地下两层中，一1层为车库，有供出售的100个车位，一2层为人防和技术设备用房(不可出

admin2013-08-04  45
问题 某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000m2，容积率为8，建筑密度为60％，建筑层数为24层，从一2～4层建筑面积均相等。地下两层中，一1层为车库，有供出售的100个车位，一2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上1～4层为用于出租的商业用房，地上5～22层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3年(其中准备期为12个月，建造期为24个月)；平均建造成本为1500元／m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为6000元／m2，停车位售价为10万元／个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为1000元／m2，以后每年年净租金收入的上涨率为2％；销售费用和销售税金分别为销售收入的2．5％和6．0％。开发建设贷款利率为6％，同档次商业用房的投资收益率为8％。试计算该项目的开发商成本利润率。
选项
答案(1)项目总开发价值 1)项目总建筑面积及各部分建筑面积项目总建筑面积：(5000×8)m2=40000m2—2～4层每层建筑面积：5000m2×60％=3000m2地上5～22层的总建筑面积：(40000—6×3000)m2=22000m2 2)销售部分开发价值 ①一1层车库销售收入：(100×10)万元=1000万元 ②5～22层标准住宅销售收入：(22000×6000)万元=13200万元 ③总销售收入：(1000+13200)万元=14200万元 ④销售税金：14200万元×6％=852万元⑤销售部分总开发价值：(14200-852)万元=13348万元3)出租部分总开发价值总出租面积：(3000×4)m2=2000m2出租第一年末的年净租金收入：A=(12000×1000)万元=1200万元出租部分总开发价值：其中n=47年，i=2％ [*] 4)项目总开发价值：(13348+25080．13)万元=38428．13万元 (2)项目总开发成本 1)土地成本：8000万元 2)建造成本：(1500×40000)万元=6000万元 3)专业人员费用：6000万元×8％=480万元 4)管理费用：6000万元×5％=300万元 5)其他费用：200万元 6)财务费用：土地费用利息：8000万元×[(1+6％)3一1]=1528．13万元建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：(6000+480+300+200)万元×[(1+6％)2/2一1]=418．8万元财务费用：(1528．13+418．8)万元=1946．93万元 7)销售费用：14200万元×2．5％=355万元 8)项目总开发成本：(8000+6000+480+300+200+1946．93+355)万元=17281．93万元 (3)开发商利润；(38428．13—17281．93)万元=21146．20万元 (4)开发商成本利润率：(21146．20／17281．93)万元×100％=22．36％
解析
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