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  3. A公司有关房地产的相关业务资料如下： (1)2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，将其自用的一栋办公楼出租，以赚取租金，采用成本模式进行后续计量，租赁期开始日为2009年12月31日，租期为3年，每年收取租金360万元，租金于每年年末收取。该办

A公司有关房地产的相关业务资料如下： (1)2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，将其自用的一栋办公楼出租，以赚取租金，采用成本模式进行后续计量，租赁期开始日为2009年12月31日，租期为3年，每年收取租金360万元，租金于每年年末收取。该办

admin2012-03-14  76
问题 A公司有关房地产的相关业务资料如下：
  (1)2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，将其自用的一栋办公楼出租，以赚取租金，采用成本模式进行后续计量，租赁期开始日为2009年12月31日，租期为3年，每年收取租金360万元，租金于每年年末收取。该办公楼的原价为5 400万元，采用直线法计提折旧，预计总的使用年限为30年，至转换日已使用10年，预计净残值为零，已计提折旧1 780万元(含2009年12月份折旧额)，已于2008年底计提减值准备420万元。税法上折旧方法、折旧年限、预计净残值与会计上一致。
  A公司在2009年底所做的会计处理为：
  借：投资性房地产    3 200
      累计折旧       1 780
      固定资产减值准备    420
    贷：固定资产          5 400
  (2)2010年末，A公司对该项投资性房地产计提折旧、确认租金收入的处理如下：
  ①2010年计提折旧：3 200÷20=160(万元)
  借：管理费用    160
    贷：投资性房地产累计折旧    160
  ②2010年12月31日确认租金收入：
  借：银行存款    360
    贷：其他业务收入    360
  (3)2011年1月1日，该项房地产所在地的房地产交易市场已比较成熟，已满足采用公允价值模式计量的条件，A公司决定对该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年1月1日公允价值为3 240万元，假设A公司按净利润的10％计提盈余公积。
  A公司在2011年1月1目的账务处理如下：
  借：投资性房地产一成本    3 240
    投资性房地产累计折旧    160
    贷：投资性房地产一写字楼    3 200
        公允价值变动损益         200
(4)2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3 400万元。A公司2011年底做的账务处理如下：
①确认公允价值变动：
借：投资性房地产一公允价值变动    160
    贷：公允价值变动损益            160
②确认租金收入：
借：银行存款    360
    贷：其他业务收入    360
(5)2012年12月31日，与B公司的租赁合同到期，A公司将该房地产出售给C公司。售价为4000万元，C公司已用银行存款付清。
A公司2012年底做的账务处理如下：
①确认租金收入：
借：银行存款    360
    贷：其他业务收入    360
②编制出售投资性房地产的相关会计分录：
借：银行存款                 4 000
    贷：投资性房地产一成本          3 240
                    一公允价值变动    160
         营业外收入                  600
(6)假定不考虑所得税等相关税费。
要求：根据上述材料。逐笔分析，判断A公司所做的会计处理分录是否正确，如不正确，请说明理由，并做出正确的会计处理。(答案中金额单位用万元表示)
选项
答案(1)A公司2009年底所做的会计处理不正确。理由：固定资产转化为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该固定资产在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别对应转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”科目。正确的分录为： 借：投资性房地产 5 400 累计折旧 1 780 固定资产减值准备 420 贷：固定资产 5 400 投资性房地产累计折旧 1 780 投资性房地产减值准备 420 (2)A公司2010年底所做的计提投资性房地产折旧的处理不正确。理由：成本模式下，投资性房地产的折旧额应计入其他业务成本。正确的分录为： 借：其他业务成本 160 贷：投资性房地产累计折旧 160 确认租金收入的处理正确。 (3)A公司2011年1月1日所做的处理不正确。 理由：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，变更日投资性房地产公允价值与原账面价值的差额，应计入留存收益。正确的处理为： 借：投资性房地产一成本 3240 投资性房地产累计折旧 1940 投资性房地产减值准备 420 贷：投资性房地产一写字楼 5400 利润分配一未分配利润 180 盈余公积 20 (4)A公司2011年12月31日所做的处理正确。 (5)A公司2012年12月31日确认租金收入的处理正确。出售投资性房地产的相关会计分录不正确。理由：处置投资性房地产时，应该按实际收到的金额，计入其他业务收入，同时按投资性房地产的账面价值，确认其他业务成本，不通过营业外收支核算。正确的处理为： 借：银行存款 4 000 贷：其他业务收入 4 000 借：其他业务成本 3 400 贷：投资性房地产一成本 3 240 一公允价值变动 160 借：公允价值变动损益 160 贷：其他业务成本 160
解析
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