估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订

admin2010-08-08 48

问题估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象实物状况(略)
(二)估价对象权益状况(略)
(三)估价对象区位状况(略)
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点：2008年9月5日。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。
3．《房地产估价规范》(CB／T5029l一1999)
4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。
5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。
7．《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。
8．《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许(2008)第××号)。
9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
八、估价原则(略)
九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告使用期限(略)

选项

答案1．价值定义错，应为估价对象(包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值)的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 2．估价时点错，应为2008年8月30日(取得拆迁许可证之日)。 3．估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。 4．估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。

解析

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由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。需查清该房地产其他权利的设定情况是()。

由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。经纪人对接受委托居间服务的房屋查验的范围包括()等方面。

工作丰富化也是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。工作丰富化是指工作内容的()，以便员工了解自己的绩效状况，加以改进。

作为房地产经纪职业活动的载体，并为房地产经纪活动的组织者的是()。

由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统(CIS)，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的经营模式为()。

赵某、钱某、孙某三位房地产经纪人筹备成立房地产经纪公司。在讨论房地产经纪机构的经营模式时，认为无店铺形式比较好。下列关于无店铺形式的正确解释应是()。

房地产经纪收费的主要方式是()。

房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有：()。

按照企业性质对房地产经纪机构进行分类，其种类不包括：()。

建设工程抵押是指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。以下()是关于经纪人从事建设工程抵押经纪活动的行为。

______,Idon’tthinkthecandidatehasachanceofwinningtheelectiontheyear.

下面哪项的直肠癌位于手指可触及的部位：

某直立土坡坡高为10m，坡顶上重要建筑物至坡顶距离为8．0m，主动土压力为Ea，静止土压力为E0，支护结构上侧向岩土压力宜为()。

根据《企业会计制度》的规定，下列各项中，应计入企业产品成本的有()。

银行大堂经理向客户介绍个人理财产品，属于理财顾问服务。()

在质量改进过程中，如果分析现状用的是排列图，确认效果时必须用()。

中国共产党在中央机关设立的最早的保卫组织是(　　)。

集中打击或专项斗争，多数情况下由各省、自治区、直辖市从当地社会治安情况出发，()地开展。

判定人数、年龄、经费开支时可用的测量是()

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由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。需查清该房地产其他权利的设定情况是()。

由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。经纪人对接受委托居间服务的房屋查验的范围包括()等方面。

工作丰富化也是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。工作丰富化是指工作内容的()，以便员工了解自己的绩效状况，加以改进。

作为房地产经纪职业活动的载体，并为房地产经纪活动的组织者的是()。

由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统(CIS)，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的经营模式为()。

赵某、钱某、孙某三位房地产经纪人筹备成立房地产经纪公司。在讨论房地产经纪机构的经营模式时，认为无店铺形式比较好。下列关于无店铺形式的正确解释应是()。

房地产经纪收费的主要方式是()。

房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有：()。

按照企业性质对房地产经纪机构进行分类，其种类不包括：()。

建设工程抵押是指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。以下()是关于经纪人从事建设工程抵押经纪活动的行为。

______,Idon’tthinkthecandidatehasachanceofwinningtheelectiontheyear.

下面哪项的直肠癌位于手指可触及的部位：

某直立土坡坡高为10m，坡顶上重要建筑物至坡顶距离为8．0m，主动土压力为Ea，静止土压力为E0，支护结构上侧向岩土压力宜为()。

根据《企业会计制度》的规定，下列各项中，应计入企业产品成本的有()。

银行大堂经理向客户介绍个人理财产品，属于理财顾问服务。()

在质量改进过程中，如果分析现状用的是排列图，确认效果时必须用()。

中国共产党在中央机关设立的最早的保卫组织是( )。

集中打击或专项斗争，多数情况下由各省、自治区、直辖市从当地社会治安情况出发，()地开展。

判定人数、年龄、经费开支时可用的测量是()

中国共产党在中央机关设立的最早的保卫组织是(　　)。