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甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅,当第一期40栋于2004年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债,拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为380
甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅,当第一期40栋于2004年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债,拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为380
admin
2012-01-08
67
问题
甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m
2
。甲公司拟分两期建设80栋别墅,当第一期40栋于2004年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债,拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m
2
。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋,平均价格为3860元/m
2
,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m
2
售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m
2
,远低于其投入的建设成本,很不合理,而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
选项
答案
乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。(1)从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;(2)从估价时点看,拍卖时是2004年12月,而第二期工程在2007年6月竣工后出售,时点的不同相应房地产市场状况也会不同;(3)从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;(4)该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;(5)从市场销售结果看,拍卖底价为3800元/m
2
,售出6栋的平均价格为3860元/m
2
,比较吻合,尚有14栋没有拍出,也从市场方面反映了估价结果的合理性。
解析
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房地产估价案例与分析
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