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某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2,预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m2管理费为
某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2,预计售价3000元/m2。 该项目于1997年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m2管理费为
admin
2008-01-15
81
问题
某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m
2
,预计售价3000元/m
2
。
该项目于1997年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m
2
管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投人时间为:开工后的第一季度投入30%,第二季度投入40%,第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入,年利率6.66%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时,已有1000m
2
建筑面积按3000元/m
2
预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让,转让方式为:一次性付给一笔转让费,用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资,已预售的1000m
2
的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出,投资利润率按20%,季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V,估算如下:
1.计算开发完成后的价值
3000×5000÷(1+1.665%) =14754340 (元)
2.计算建筑费
1200×5000×30%÷(1+1.665%)0.5=2641102(元)
3.计算管理费
2641102×5%÷(1+1.665%)0.5=130969(元)
4.计算销售税和销售费用
14754340×(6%+3%)÷1+1.665%)=1306143(元)
5.计算利润
(V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元)
6.计算项目价格
V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
=14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643
V=8217069(元)
选项
答案
本题有如下之错处需改正: 1.管理费计算错,应为2641102×5%=132055(元) 2.销售税费和销售费用计算错,应为:14754340×(6%+3%)=1327891(元) 3.利润计算错,应为(P+2641102+132055)×20%=0.2P+37444.5(元) 4.建筑费计算错,1785200元
解析
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
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房地产估价案例与分析
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