某房地产为一幢5层砖混结构住宅,土地面积500m2,房屋建筑面积1 200m2,其他相关资料如下: (1)土地还原利率为9%,建筑物还原利率为10%; (2)该房地产目前正处于最佳使用状态,尚可使用40年; (3)该房屋供出租用,月租金36 000元; (

admin2020-01-10  29

问题 某房地产为一幢5层砖混结构住宅,土地面积500m2,房屋建筑面积1 200m2,其他相关资料如下:
(1)土地还原利率为9%,建筑物还原利率为10%;
(2)该房地产目前正处于最佳使用状态,尚可使用40年;
(3)该房屋供出租用,月租金36 000元;
(4)经统计,该房屋的空闲率为10%;
(5)年经常费用支出:房地产税5000元,管理费用20 000元,修缮费24 000元,保险费3 600元;
(6)根据成本逼近法计算出的土地单价3 900元/m2
  要求:根据以上资料,用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。

选项

答案计算房地产总收益年房租收入=36 000×12×(1-10%)=388 800(元) 年经常费用=5 000+20 000+24 000+3 600=52 600(元) 房地产年总纯收益=388 800-52 600=336 200(元) 计算归属土地的年纯收益: 归属土地的年纯收益=3 900×500×9%=175 500(元) 则归属建筑物的纯收益=336 200-175500=160 700(元) 建筑物折旧率=1/40×100%=2.5% 建筑物价格=[*]=1 285 600(元)

解析
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