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某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m2,其中高层4万m2,多层12万m2,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下: 1.该项目平均售房价格为高层
某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m2,其中高层4万m2,多层12万m2,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下: 1.该项目平均售房价格为高层
admin
2013-06-10
60
问题
某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区,该小区拟建建筑面积16万m
2
,其中高层4万m
2
,多层12万m
2
,两年建成。在该项目决策阶段,业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究,得到有关投资决策的数据如下:
1.该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积3800元,多层每平方米建筑面积2900元,预计建设的第一年末销房串为10%,第二年末销房率为50%,第三年末销房率为40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。
2.该项目单位建筑面积总投资为2187.5元,其中建设期初需投资5000万元用于支付土地使用费等前期费用,建设期末需投资2000万元用于小区环境建设,其余投资平均在建设期末支出。
[问题一]
若该房地产开发公司的内部基准收益率为15%,试计算该项目的净现值,为业主进行项目决策提供依据?
[问题二]
若该项目商品房销售情况不好,第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%、20%、40%、30%,试评价该项目的可行性?
[问题三]
在项目销售情况不好的情况下,该房地产开发公司决定降价出售,试问要保证公司的基准收益率,其平均售价的最低价是多少?
选项
答案
[问题一] 解:该房地产开发公司的总售房收入为: 3800×4+2900×12=50000(万元) 其中:第一年末的售房收入为:50000×10%=50印(万元) 第二年末的售房收入为:50000×50%=25000(万元) 第三年末的售房收入为:50000×40%=20000(万元) 该房地产开发公司的总现金支出为:2187.5×16=35000(万元) 第一年初的现金支出为:5000万元 第一年末的现金支出为:(35000-5000-2000)÷2=14000(万元) 第二年末的现金支出为:(35000-5000-2000)÷2+2000=16000(万元) 所以该项目的现金流量图如图1-1。 [*] NPV(15%)=-5000-9000(P/F,15%,1)+9000(P/F,15%,2)+20000(P/F,15%,3) =7129.53(万元) 因为NPV(15%) >0 所以该项目是可行的。 [问题二] 解:该项目的现金流量图如图1-2。 NPV(1596)=-5000-9000(P/F,15%,1)-6000(P/F,15%,2) +20000(P/F,15%,3)+15000(P/F,15%,4)=4363.67(万元) 因为NPV(15%)>0 所以该项目在销售情况不好的情况下仍然是可行的。 [问题三] 解:设售房总收入为X,由题意得: NPV(15%) =-5000+110%X-14000](P/F,15%,1) + [20%X-16000] (P/F,15%,2) +40%X•(P/F,15%,3) +30%X•(P/F,15%,4)=0(万元) 简化得: 0.67272X=29272.21 X=43513.22(万元) 平均售价的最低价为:43513.22÷16=2719.58(元/m
2
)。
解析
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建设工程造价案例分析题库一级造价工程师分类
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建设工程造价案例分析
一级造价工程师
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