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  3. 甲技工学校(以下称甲学校)发出招标,兴建2栋职工宿舍楼。乙建筑公司(以下称乙公司)以700万元的价格中标。甲、乙签订了建筑工程施工合同,包括完工日期为2002年8月底,任何一方违约应向对方支付5%的违约金等条件。在向乙公司支付了首笔款项130万元后,乙公司

甲技工学校(以下称甲学校)发出招标,兴建2栋职工宿舍楼。乙建筑公司(以下称乙公司)以700万元的价格中标。甲、乙签订了建筑工程施工合同,包括完工日期为2002年8月底,任何一方违约应向对方支付5%的违约金等条件。在向乙公司支付了首笔款项130万元后,乙公司

admin2011-01-15  59
问题 甲技工学校(以下称甲学校)发出招标,兴建2栋职工宿舍楼。乙建筑公司(以下称乙公司)以700万元的价格中标。甲、乙签订了建筑工程施工合同,包括完工日期为2002年8月底,任何一方违约应向对方支付5%的违约金等条件。在向乙公司支付了首笔款项130万元后,乙公司开始施工。为筹集后续工程款项,甲学校提供获准兴建该宿舍楼的全部手续向某银行(以下称丙银行)抵押贷款,经丙银行审查同意后,依法办理了抵押手续并登记,获得抵押贷款500万元。但甲学校只将该贷款中的350万元支付给乙公司用于建筑施工,其余150万元挪作他用。2002年8月底,乙公司按期完成了施工,但甲学校始终未能支付剩余的工程款。为保障自己的合法权益,乙公司申请法院将该工程依法拍卖以清偿债务,包括所欠工程款220万元(其中包含乙公司为该工程支付的工作人员报酬110万元,材料款支出70万元),约定的违约金35万元。此时,乙公司才得知:该2栋宿舍楼已经被甲学校抵押给丙银行获取500万元贷款,丙银行发现甲学校将部分贷款挪作他用后已经宣布解除合同并正在要求收回贷款,否则行使对该宿舍楼的抵押权;而此前,因该宿舍楼所在地的土地使用权系当地政府以居住用地出让给甲学校的,为支付土地出让金,甲学校曾以该宿舍楼所在地的土地使用权作抵押,向另一银行抵押(以下称丁银行),获得贷款300万元,已经到期多日,至今尚未偿还,丁银行也正在要求行使对该土地及其地上新增建筑物的抵押权。对于两家银行的要求,甲学校提出的抗辩理由是:购买土地及兴建宿舍楼是经上级教育主管部门批准并同意拨付款项的,因住房体制改革,拨款被取消,因此无力偿还贷款,这应属于不可抗力事件,甲学校不承担责任;另外,学校的土地和建筑均属教育设施,不得用于抵押,因此抵押合同无效,银行应通过其他方式解决问题。
要求:根据以上条件,回答以下问题:
   (1)甲学校主张学校的土地和建筑均属教育设施,不得用于抵押,因此抵押合同无效,是否符合我国法律的规定?说明理由。
   (2)丁银行能否要求对该土地及其地上新增建筑物行使抵押权?为什么?
   (3)银行发现甲学校将部分贷款挪作他用后,能否宣布解除合同并要求收回贷款?为什么?
   (4)甲以尚未建造的建筑物向银行抵押是否有效?
   (5)乙公司如何能实现自己的权利?说明理由。
选项
答案(1)甲学校主张学校的土地和建筑均属教育设施,不得用于抵押,因此抵押合同无效,这不符合我国法律的规定。因为我国《担保法》规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得用作抵押;但以上述设施以外的财产为该事业单位、社会团体自身债务设定抵押的除外。因该宿舍楼所在地的土地使用权系当地政府以居住用地出让给甲学校的,职工宿舍也不属于教育设施或其他社会公益设施,因此抵押合同应认定为有效。 (2)丁银行不能要求对该土地的地上新增建筑物行使抵押权,只能要求对该土地行使抵押权。因为我国有关法律规定,城市房地产合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产的,可以将该土地上新增加的房屋与抵押物一同拍卖。但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。因此,丁银行不能要求对该土地的地上新增建筑物行使抵押权。 (3)丙银行发现甲学校将部分贷款挪作他用后,可以宣布部分解除合同并要求收回部分贷款。因为我国法律规定,借款人未按约定的用途使用借款的,贷款人可以停止发放贷款、提前回收借款或者解除合同。在本题中,因贷款已经发放完毕,不存在停止发放贷款问题,而甲学校仅将部分贷款挪作他用,因此,丙银行可以就该部分被挪用的贷款宣布部分解除合同并要求收回该部分贷款。 (4)甲以尚未建造的建筑物向银行抵押有效。因为根据担保法解释的规定,以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的,当事人办理抵押物登记的,抵押有效。因此,甲学校提供获准兴建该宿舍楼的全部手续向丙银行抵押贷款,并依法办理了抵押手续并登记,该抵押有效。 (5)根据最高法院的有关司法解释,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以在合理的期限内催告发包人支付。发包人逾期不支付的,承包人可以与发包人协商将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建筑工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。建筑工程的承包人的上述优先受偿权优于抵押权和其他债权。这里所说的“建筑工程价款”包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此,在甲学校所欠的工程款220万元(其中包含乙公司为该工程支付的工作人员报酬110万元,材料款支出70万元)和约定的违约金35万元中,乙公司可以依法获得180万元的支付(即乙公司为该工程支付的工作人员报酬110万元,材料款支出70万元),其余部分不享有优先权。另外,建筑工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建筑工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。
解析
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