2. 工程
  3. 某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2．4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积

某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2．4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积

admin2011-01-08  92
问题 某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2．4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：
    1．企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。
    2．该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88平方米，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续；如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?
    3．企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：
    (1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?
    (2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?
    (3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?
    (4)进行估价时，如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?
    4．土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元／建筑平方米，剩余法评估结果为3100元／建筑平方米，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问：
    (1)该估价机构A应如何处理?
    (2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?
选项
答案1．答题要点 应按以下程序办理土地登记手续： (1)土地登记申请； (2)地籍调查； (3)权属审核； (4)注册登记； (5)核发证书。 如企业甲按综合用途申请登记，不合理，主要理由如下： (1)根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记； (2)由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。 2．答题要点 (1)对所涉及土地应办理如下手续： 1)依法办理土地登记手续。 2)应依法交纳土地出让金。 (2)对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应为： 1)土地权利主体： 土地使用者为张某。 2)土地权利客体： A. 土地面积： 总土地面积为：13200／2．4=5500平方米； 按建筑面积分摊应为88／13200×5500=36．67平方米。 B. 土地用途：住宅。 3)土地权利来源： A. 权属性质：国有出让。 B．土地使用年限：法定最高年限70年。 3．答题要点 土地抵押贷款评估： (1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项： A. 评估目的； B．评估基准日； C．评估对象(包括位置、面积、权利状况等)； D．其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括： A. 人员安排； B．时间安排； C. 主要工作内容； D．工作程序； E．需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容： A. 估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等； B．地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容； C．周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵： A. 用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途； B．土地使用年限：按法定最高年限40年； C．土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定； D．估价期日：2003年12月31日； E．土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。 (5)选择合适的估价原则和方法： 1)可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则： A. 最有效使用原则； B．预期收益原则； C．替代原则； D．贡献原则等。 2)可选择以下方法： A. 市场比较法； B．收益还原法； C．基准地价系数修正法； D．剩余法； E．路线价估价法。 应至少选择两种以上的方法。 3)确定估价结果的方法： A. 简单算术平均； B．加权平均； C. 取一种方法结果； D．以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。 4．答题要点 (1)估价机构处理办法： A. 根据题意，银行要求的估价结果为760万元，即为760万元／1900平方米=4000元/平方米。 B．经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结果为3800元／平方米，且市场比较法结果能够反映市场状况，所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。 C．如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的，理由如下： 国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，银行即使将国有土地使用证存放于自己处，并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。 按规定，银行应要求办理以下手续：①对所涉及土地应办理抵押登记手续；②银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。
解析
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