某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为

admin2010-06-15 102

问题某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m²，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m²，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m²，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m²，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m²的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

选项

答案1．从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低； 2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m²，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m²的水平。 3．合理的成交价格水平应为： 4000元/m²-(500元/m²+3000/150元/m²)=3480元/m²。合理的交易成交价格范围应在3480元/m²左右。

解析 (1)该题主要考核估价基本原则——最高最佳使用原则的应用。
(2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没有达到最佳最高使用状态，因而不能按其同类门面房市场价格确定其交易价格。
(3) 其合理价格范围应从最高最佳使用角度考虑，以重新装修、备有空调和包间的餐饮门面房价格为基础，减去装修及改造相关费用后，才是其合理价格的范围。

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

从房地产经纪服务的自身特点来讲，导致房地产经纪行业诚信问题的原因有：()。

房地产经纪企业客户关系管理的核心内容包括：()。

酬金及酬金的标准是房地产经纪合同的()。

国外房地产代理业务的运作方式有：()。

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格并实际从事房地产经纪活动的人员，他的性质和工作范围以及有关执业的规定，具体有哪几方面。按房地产经纪人的执业资格划分，可以分为具有()资格的经纪人。

经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的()作用。

以下关于经纪活动的说法中，正确的有()。

房地产经纪人要掌握经济学基础知识，特别是()。

价格是房地产经纪人要把握的交易中的()因素。

下列各项中，不符合急性细菌性痢疾临床表现的是

根据《公司法》，应当设立独立董事的公司是()。

下列各种项目组织模式中，项目经理权限最小的组织模式是()组织。

净利润+年初未分配利润=()。

小李向银行申请了个人住房贷款，根据合同采取等额本息还款法，若月利率为1％，贷款本金为50万元，还款期限为30年，则每月还款额为()元。

多栏式明细账一般适用于()。

以下项目中，应记入“营业外收入”科目的有()

1/2

[A]Meetingdifferentneeds[B]Smallerisbetter[C]Betterproductmakesgreaterquantity[D]Qualityvsquantity[E]Chillyc

Mr.Reeceisaninterestingoldman.Mr.Reeceworked【C1】afarm.Heandhiswife【C2】alotofthingsandtheyhadsom

房地产估价案例与分析

房地产估价师

从房地产经纪服务的自身特点来讲，导致房地产经纪行业诚信问题的原因有：()。

房地产经纪企业客户关系管理的核心内容包括：()。

酬金及酬金的标准是房地产经纪合同的()。

国外房地产代理业务的运作方式有：()。

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格并实际从事房地产经纪活动的人员，他的性质和工作范围以及有关执业的规定，具体有哪几方面。按房地产经纪人的执业资格划分，可以分为具有()资格的经纪人。

经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的()作用。

以下关于经纪活动的说法中，正确的有()。

房地产经纪人要掌握经济学基础知识，特别是()。

价格是房地产经纪人要把握的交易中的()因素。

下列各项中，不符合急性细菌性痢疾临床表现的是

根据《公司法》，应当设立独立董事的公司是()。

下列各种项目组织模式中，项目经理权限最小的组织模式是()组织。

净利润+年初未分配利润=()。

小李向银行申请了个人住房贷款，根据合同采取等额本息还款法，若月利率为1％，贷款本金为50万元，还款期限为30年，则每月还款额为()元。

多栏式明细账一般适用于()。

以下项目中，应记入“营业外收入”科目的有()

1/2

[A]Meetingdifferentneeds[B]Smallerisbetter[C]Betterproductmakesgreaterquantity[D]Qualityvsquantity[E]Chillyc

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