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  3. 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60％。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60％。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方

admin2021-03-02  76
问题 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60％。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中第1～2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，第3层及以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
    评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
    (1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
    (2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第1年投入所需资金的60％，第2年投入所需资金的40％，各年投资均匀投入；
    (3)专业费用为建筑费用的10％；
    (4)预计大厦建成后即可出租，其中第1～2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100％，第3～5层(即写字楼部分的第1～3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10％；
    (5)管理费用为租金的5％，税金为租金的17.5％，保险费为建筑费及专业费用的0.1％，维修费用为建筑费用的1％，年贷款利率为5％，复利计息；
    (6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25％；
    (7)房地产综合资本化率为8％；
    (8)每年按365天计算；
    (9)本项目不考虑所得税因素。
    要求：根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(评估结果保留两位小数)。
选项
答案(1)第l～2层面积=3000×2=6000(平方米)； (2)第3～5层面积=1900×3=5700(平方米)； (3)第6层及以上面积=25000－6000－5700=13300(平方米)； (4)年总收入=6000×2000+5700×2×365×(1－10％)+13300×2.5×365×(1－10％)=12000000+3744900+10922625=26667525(元)； (5)年总费用=26667525×(5％+17.5％)+25000×3000×1.1×0.1％+25000×3000×1％=6000193.12+82500+750000=6832693.12(元)； (6)年利润总额=26667525－6832693.13=19834831.87(元)； (7)大厦价值=[*]=233558686(元)； (8)建筑费用=3000×25000=75000000(元)； (9)专业费用=75000000×10％=7500000(元)； (10)开发商利润=(75000000+7500000+5000000+地价)×25％=87560000×0.25+0.25×地价=21875000+0.25×地价； (11)利息=地价×[(1+5％)3－1]+5000000×[(1+5％)2.5－1]+75000000×1.1×60％×[(1+5％)1.5－1]+75000000×1.1×40％×[(1+5％)0.5－1]=0.1576×地价+648631.61+3758526.6l+814937.53=0.1576×地价+5222095.75； (12)地价=233558686－75000000－7500000－5000000－21875000－0.25×地价－0.1576×地价－5222095.75； 化简得：地价+0.25×地价+0.1576×地价=118961590.3(元)； 计算得：地价=118961590.3÷(1+0.25+0.1576)=84513775.43(元)。
解析
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