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被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方
admin
2021-03-02
50
问题
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中第1~2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,第3层及以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
(2)大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分2年投入,第1年投入所需资金的60%,第2年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
(3)专业费用为建筑费用的10%;
(4)预计大厦建成后即可出租,其中第1~2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3~5层(即写字楼部分的第1~3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
(5)管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息;
(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
(7)房地产综合资本化率为8%;
(8)每年按365天计算;
(9)本项目不考虑所得税因素。
要求:根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(评估结果保留两位小数)。
选项
答案
(1)第l~2层面积=3000×2=6000(平方米); (2)第3~5层面积=1900×3=5700(平方米); (3)第6层及以上面积=25000-6000-5700=13300(平方米); (4)年总收入=6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)=12000000+3744900+10922625=26667525(元); (5)年总费用=26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.12+82500+750000=6832693.12(元); (6)年利润总额=26667525-6832693.13=19834831.87(元); (7)大厦价值=[*]=233558686(元); (8)建筑费用=3000×25000=75000000(元); (9)专业费用=75000000×10%=7500000(元); (10)开发商利润=(75000000+7500000+5000000+地价)×25%=87560000×0.25+0.25×地价=21875000+0.25×地价; (11)利息=地价×[(1+5%)
3
-1]+5000000×[(1+5%)
2.5
-1]+75000000×1.1×60%×[(1+5%)
1.5
-1]+75000000×1.1×40%×[(1+5%)
0.5
-1]=0.1576×地价+648631.61+3758526.6l+814937.53=0.1576×地价+5222095.75; (12)地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×地价-0.1576×地价-5222095.75; 化简得:地价+0.25×地价+0.1576×地价=118961590.3(元); 计算得:地价=118961590.3÷(1+0.25+0.1576)=84513775.43(元)。
解析
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资产评估实务(一)题库资产评估师分类
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