首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权,其使用年限70年,容积率为2。2006年10月,在完成土地平整和基础设施建设之后,开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析,觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意,将容积率调整为3
某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权,其使用年限70年,容积率为2。2006年10月,在完成土地平整和基础设施建设之后,开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析,觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意,将容积率调整为3
admin
2009-05-10
103
问题
某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权,其使用年限70年,容积率为2。2006年10月,在完成土地平整和基础设施建设之后,开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析,觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意,将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款,如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理,不作为重新供地批复,所以开发商按照当地政策补交地价,并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。
算式1:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
算式2:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价
算式3:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会,按照算式1进行补地价。
回答以下问题。
1.最后选择“算式1”补交地价款,政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款,请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列,并简单说明理由。
2.该开发商补交地价前,需要补办哪些主要手续?
3.测算补交地价需要进行评估,对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。
4.按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式,对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖,并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的),请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?
5.谈谈你对制订补地价政策方面的建议?
选项
答案
1.从政府收取地价最大化出发,算式优选顺序为:算式4、算式1、算式3、算式2。或算式 1、算式4、算式3、算式2。 分析理由如下。 (1)算式4:拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高,当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时,选用算式4方案最优。 (2)算式1:当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时,选用算式 1方案最优。 (3)算式3:按原容积率下的评估楼面地价补交,算式3的补交地价比算式4与算式1少,但比算式2多。 (4)算式2:现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差,是政府补交地价最少的一种,也有可能会出现负值。 2.(1)原出让方(当地政府)调整规划批复或重新供地批复。 (2)规划部门出具的调整规划意见书。 (3)与国土部门签订出让合同补充协议,补交土地出让金。 3.从出让之日至今已有一年多时间但不超过3年,根据约定,评估应按照当时的情况进行,所以基准日与土地使用年期一般设定为如下内容。 评估对象为:容积率为3条件下的住宅用地。 基准日:2005年6月签订出让合同日。 土地使用年限为:70年。 4.(1)阐述评估价格与成交价格的关系:评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平;成交价反映宗地在地产交易或交换等活动中的实现价格,是由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下,评估价与成交价应该是基本一致的,当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况会造成拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)情况。 (2)当拍卖价明显高于拍卖底价时,选择不同地价补交算式(楼面地价),补交的结果(补交出让金的数额)会产生很大的差异。例如,补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格,就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式4”补交地价,政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。 5.(1)不符合城市规划的不允许补办手续。 (2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策,因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场,影响土地出让合同的严肃性,且从管理上容易产生腐败行为。 (3)即使要制订补地价政策,应从严控制标准,技术设计上从高收取土地出让金。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/BK7y777K
本试题收录于:
土地估价案例与报告题库土地估价师分类
0
土地估价案例与报告
土地估价师
相关试题推荐
安排各单位工程的建设进度,合理分配年度投资,组织各方面的协作,保证初步设计所确定的各项建设任务完成,这是工程项目计划体系中()的主要目的
工程建设项目可按项目规模分类,下列关于划分项目等级原则的说明,不正确的是()。
如果若干方案中任一方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化,这些方案之间也具有相关性。该方案的类型是()。
根据我国土地管理法的有关规定,征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费,其中,每公顷被征用土地的安置补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值的()倍。
下列固定资产折旧方法中属于加速折旧的方法有()法。
甲乙两个互斥建设方案有关数据如下表,基准收益率为10%。则优选方案为()。
在价值工程活动中,价值指数VI的计算结果不同,采取的改进策略也不同。下列改进策略中正确的是()。
()原则是土地登记代理的基本原则。
某公司有一宗地为协议出让方式取得,位于某市某街道某号,批准用途为营业用地,土地面积的测量结果为2500m2,出让合同中规定出让年限为40年,自2004年8月31日至2044年8月31日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。问题1.该土地登记代
()是关于土地登记代理合同的错误说法。
随机试题
背景:南方某6层砖混结构的住宅楼,基础为钢筋混凝土条形基础,建设单位委托A监理公司监理,经过招标投标,B建筑工程有限公司中标,并成立了项目部组织施工。项目部计划混凝土及砂浆采用现场搅拌。该工程计划于2012年1月8日开工,2013年1月28日工程
儿童骨折与成人骨折的区别,以下叙述正确的是
在行为人的表示中,若明确说明其表示无任何约束力,则该表示为______。
()的开发要坚持“满足需求、突出重点、立足当前、讲求实用、考虑长远、提升素质”的基本原则。
实质意义的法治体现形式意义的法治,二者被结合在法治的统一体中。()
及时纠偏,_______纠错,不仅体现一个社会的集体智慧,也是一个国家理性力量的表现。就像当初,如能认识到人口问题的严重性,今天解决人口超负荷的难度就会低得多。因此,从及时纠错的现代理性角度看,适度容忍不同声音是相当必要的,多元价值的重要意义之一便是达到某
某计算机主存按字节编址,逻辑地址和物理地址都是32位,页表项大小为4字节。请回答下列问题。若使用一级页表的分页存储管理方式,逻辑地址结构为:则页的大小是多少字节?页表最大占用多少字节?
甲:每年数以百计的交通事故都归因于我市街道条件太差,因此必须维修道路以挽救生命。乙:城市可用少于维修街道的花费来改进其众多的运输系统,从而大大减少交通拥挤,这对避免交通事故大有裨益。城市负担不起同时进行两项改善,因此它应该改进众多运输系统,因为减少
Therewasabigholeintheroadwhich______thetraffic.
Thispartistotestyourabilitytodopracticalwriting.Youarerequiredtowriteacomplaintletterbasedonthefollowingi
最新回复
(
0
)