2. 工程
  3. ××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价 5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间

××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价 5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间

admin2009-03-28  35
问题 ××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价 5000元/m2。建筑费为2500元/m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5%；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。
   至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。
   估价单位采用假设开发法进行估价：
   预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。
   假设该项目在2006年4月1日的价格为户，估算过程如下：
   (1)开发完成后的价值为：
   　　　　　　　　　　　　　　5000×25000＝125000000元＝12500万元
   (2)建筑费：
　　　　　　　　　　　　　　　  2500×25000＝62500000元＝6250万元
   (3)管理费：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　    6250×8%＝500万元
   (4)销售税费：
　　　　　　　　　　　　    12500×(10%+5%)/(1+2.01%)2＝1801.84万元
   (5)计算利润：
　　　　　　　　　　　　　　   (P+6250+500+1801.84)×35%＝0.35+2993.14万元
   (6)项目价格：
　　　　　　　　　　　　　　　    P＝12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14
　　　　　　　　　　　　　　    P＝707.42万元
选项
答案开发完成后的价值： 　　　　　　　　　　 5000×25000/(172.01%)2＝120122543.06元≈12012.25万元 (2)建筑费： 2500×25000×[0.15/(1+2.01)0.5+0.25/(1+2.01)1.5]＝24447803.22元≈2444.78万元 (3)管理费： 　　　　　　　　　　　　　　 2444.78×8%＝195.58万元 (4)销售税费： 　　　　　　　　　　　　　　　 12012.25×(10%+5%)＝1801.84万元 (5)利润： 利润＝(P72444.78+195.58)×35%＝0.35P7924.13万元 (6)项目价格： 　　　　　　　　　　　　 P＝12012.25-2444.78-195.58-1801.84-0.35P-924.13 　　　　　　　　　　　 P＝4922.9万元
解析
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