2. 工程
  3. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变

估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变

admin2010-08-08  68
问题 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
有关资料如下：
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元／m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3．折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下(节选)：
一、估算净收益  
净收益=1000元／m2×6000m2×85％×(1—10％)×(1—25％)=344．25万元   
二、测算报酬率Y   
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

采用试算法推算报酬率。具体见表2—7。

注：上表计算结果无误。报酬率：(9．994％+7．909％+8．092％+8．005％)／4=8．500％取整报酬率为8．5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值   办公楼总价值=

=3981．45／(1+12％)万元=3554．87万元   
四、装修改造费用总额   
装修改造费用=1000元／m2×6000m2／(1+8．5％)0.5=576．02万元   
五、销售费用与销售税费   
销售费用与销售税费=3981．45×7％／(1+12％)万元=248．84万元   
六、购买现厂房的税费   
设估价对象的市场价格总价为V，则：   
购买现厂房的税费总额=V×3％  
七、计算估价对象在估价时点的市场价格  
估价对象的市场价格总价V=(3554．87—248．84—576．02—0．03V)万元V=2650．50万元   
单价=2650．50万元／6000m2=4417．49元／m2
选项
答案改错如下： 1．净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％净收益=1000元／m2×6000m2×87％×(1一10％)×(1—25％)=352．35万元 2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除报酬率=(7．909％+8．092％+8．005％)／3=8．002％ 3．装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值= [*] 或。装修改造后的办公楼价值= [*] 4．装修改造费用的计算错误，折现率应为12％装修改造费用=l000元／m2×6000m2÷(1+12％)0.5=566．95万元
解析
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