2012年4月1日,A与B签订了房屋买卖合同,双方约定:A将一栋房屋出售给B,房价120万元。B支付房屋价款后,A于2012年4月10日向B交付了房屋,但双方没有办理产权转移登记。B接收房屋作了装修,于2012年4月20日将该房屋出租给C,租期为两年,双方

admin2015-08-06  25

问题 2012年4月1日,A与B签订了房屋买卖合同,双方约定:A将一栋房屋出售给B,房价120万元。B支付房屋价款后,A于2012年4月10日向B交付了房屋,但双方没有办理产权转移登记。B接收房屋作了装修,于2012年4月20日将该房屋出租给C,租期为两年,双方签订了书面租赁合同。2012年4月25日,C的邻居D侵占了该房屋,因D的侵占行为给C造成了10万元的经济损失,C于2012年5月1日要求D返还该房屋并赔偿损失,D无奈于当日返还了该房屋但拒绝赔偿损失。2012年5月10日,A要求B返还该房屋,遭到B的拒绝。2012年6月1日,A因病突然去世,全部遗产由其子E继承,E于2012年6月5日办理了产权过户登记,将该房屋产权过户到自己的名下。2012年6月10日,E拟将该房屋作价130万元卖给F,同一小区的G提出自己也准备出价130万元,并主张同等条件下的优先购买权。E仍将该房屋卖给了F,双方于6月11日办理了产权过户登记。2012年6月12日,B对该房屋的所有权提出异议,并申请了异议登记,但B直到6月30日未提起诉讼。2012年7月1日,F要求C返还该房屋,遭到C的拒绝。2012年7月10日,F以该房屋做抵押向H借款150万元,借款期限1个月,借款利率为银行同期贷款利率的5倍。双方于7月10日签订了抵押合同,并于2012年7月12日办理了抵押登记。8月10日,债务人F不能清偿到期债务,经双方协商,F以该房屋抵债,双方于8月15日办理了过户登记手续。
    要求:根据有关规定,分别回答以下题:
A与B的房屋买卖合同是否已经生效?请说明理由。B是否取得了该房屋的所有权?请说明理由。如果该房屋于2012年4月12日遭雷击发生毁损,该房屋毁损、灭失的风险由谁承担?请说明理由。

选项

答案①A与B的房屋买卖合同已经生效。根据《物权法》的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。在本题中,A与B之间的房屋买卖合同虽未办理产权登记,但不影响买卖合同的效力。②B尚未取得该房屋的所有权。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在本题中,由于B未办理登记过户手续,因此,B尚未取得该房屋的所有权。③该房屋毁损、灭失的风险由B承担。根据《合同法》的规定,买卖合同标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有约定或者当事人另有约定的除外。

解析
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