位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下： (1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元。 (2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元。 (3)写字楼开发费用中的利息支出为300万

admin2013-09-28 50

问题位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：
(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元。
(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元。
(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)。
(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1／2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1／2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额。
(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额。
(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额。(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金。
(5)企业应缴纳的土地增值税。

选项

答案(1)将开发的房产用于出租，未发生产权转移，不征收土地增值税。只有对外销售的部分应计算缴纳土地增值税。应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×50％=2080(万元)。 (2)销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，应扣除的开发成本的金额=3000×50％=1500(万元)。 (3)发生借款利息不能提供金融机构证明的，以应扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和在10％以内范围内扣除。应扣除的开发费用的金额=(2080+1500)×10％=358(万元)。 (4)该企业为非房地产开发企业，应扣除的有关税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加+印花税=6500×5％×(1+7％+3％)+6500×0．05％=360．75(万元)。 (5)扣除项目合计=2080+1500+358+360．75=4298．75(万元)。增值率=(6500—4298．75)÷4298．75×100％=51．20％，适用40％的税率，速算扣除系数为5％。应缴纳的土地增值税=(6500一4298．75)×40％一4298．75×5％=665．56(万元)。

解析

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