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企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为
企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为
admin
2009-04-28
42
问题
企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为4500元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第1年投入40%,第2年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。根据以上条件,试计算:
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。
选项
答案
(一)审题 (1)明确题目要求。本题设有两问,即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键,也是下一步计算的基础。 (2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料,哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料,本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况,利息率、利润率、销售税费率等有关参数值,对这些内容的了解有助于构思解题方法。 (3)审查关键内容,谨防误用。对所提供资料要仔细审查,弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率,要明确是投资利润率,还是销售利润率,否则很容易造成误用。 同时,由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题,还要明晰双方认同的交换条件。 (二)方法选择与解题思路 1.方法选择 本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数,不难想到可采用剩余法倒算地价。 2.解题思路 (1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除,即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路,即总地价=部分综合楼价格+部分公寓价格,价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格,然后在总地价中将其扣除,即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价,计算结果即为甲方应得公寓面积。 (三)公式与计算步骤 1.适用公式 地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费 2.计算步骤 方法一: (1)选择计算方法, 根据题意,宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2=33 000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12 000(万元) (1)计算投资利息。 地价=正(1+5.5%)
2
-1)+12 000×40%×[(1+5.5%)
1.5
-1)+12 000×60%×[(1+ 5.5%)
0.5
-1] =596.75+0.113×地价 (5)开发利润。 33 000×15%=4950(万元) (6)销售税费。 33 000×5.5%=1815(万元) (7)计算土地总价。 地价=33 000-12 000-596.75-0.1 130×地价-4950-1815 地价=12 253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价=12 253.59/20 =612.68(万元/亩) =9190.20(元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积。 14000平方米综合楼价格=14 000×6000×90% =7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=1 2253.59-7560.0 =4693.59(万元) 甲方可得公寓面积:4693.59×10 000/(4500×90%) =11 589.11(平方米) 即甲方除可获得14000平方米综合楼外,还可获得11589.11平方米的公寓。 方法二: (1)选择计算方法。 根据题意,宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2=33 000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12 000(万元) (4)计算投资利息。 利息=12 000×40%×[(1+5.5%)
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-1]+12 000×60%×[(1+5.5%)
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-1]=596.75(万元) (5)开发利润。 33 000×15%=4950(万元) (6)销售税费。 33 000×5.5%=1815(万元) (7)计算土地总价。 地价=(33 000-12000-596.75-4950-1815)÷(1+5.5%)
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=13638.25÷1.1130=12 253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价=12253.59÷20=612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积。 14 000平方米综合楼价格=14 000×6000×90%=7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12 253.59-7560.0=4693.59(万元) 甲方可得公寓面积=4693.59×10 000÷(4500×90%)=11589.11(平方米) 即甲方除可获得14 000平方米综合楼外,还可获得11 589.11平方米的公寓。 (四)难点与常见错误分析 1.难点 本题的难点主要体现在两个方面: (1)用剩余法测算地价过程中,利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费,但计息期不同,待估地价的计息期为整个开发期即2年;而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定,在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入),第1年投入的40%,计息期应为1.5年;第2年投入的60%,计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算,既可在投资利息计算中考虑,也可在最后求取地价时考虑,两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则;二是要以双方认可为前提,即按照双方约定的价格作为计价标准,不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意,甲、乙双方经协商达成一致:乙用部分房地产来补偿甲的地价款,房地产价格按售价的90%确定,房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是:在乙方承担销售税费的前提下,双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此,在测算房地产价格时,不必考虑税费给付问题。 2.常见问题分析 (1)关于利息计算。在利息测算过程中,应试者经常会犯如下错误:①待估地价漏计利息;②在开发期超过1年的情况下,错误地采用单利计息;③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异,造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵,误将销售利润率当作投资利润率,将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。 (3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等.本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清,要么直接采用市场价格,要么采用卖方实际得到价格(扣除销售税费后价格)。
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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