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  3. 封面和目录(略) 致委托人函(略) 估价师声明 我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的

封面和目录(略) 致委托人函(略) 估价师声明 我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的

admin2009-11-16  50
问题 封面和目录(略)


致委托人函(略)


估价师声明

   我们郑重声明：
   1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
   2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
   3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
   4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
   5．注册房地产估价师× × ×已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
   6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
   7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
   8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
   9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
   中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章)
   中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章)
   中国注册房地产估价师(注册号× × × ×)：× × × ×(签名盖章)
                                                                                                                   二00八年六月三十日

估价的假设和限制条件(略)


房地产估价结果报告

   一、委托人(略)
   二、估价机构(略)
   三、估价对象
   估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
   1．坐落
   估价对象坐落于× ×市× ×区数码路北段21～23号，四至为：东临× ×路，南靠× ×广场，西接× ×干休所，北依× ×创业中心(区位情况略)。
   2．产权状况
   根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为× ×有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。
   3．土地状况
   土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
   4．建筑物状况
   估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二～四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
   估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。
   5．配套设施状况
   估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
   四、估价目的
   为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
   五、估价时点
   根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
   六、价值定义(略)
   七、估价依据(略)
   八、估价原则
   本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
   1．最高最佳使用原则(略)
   2．替代原则(略)
   3．估价时点原则(略)
   4．谨慎原则(略)
   5．合法原则(略)
   九、估价方法
   本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。
   十、估价结果
   在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。
   十一、估价人员(略)
   十二、估价作业日期
   2008年6月25日～2008年6月30日。
   十三、估价报告应用的有效期
   本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
                                                                                                           × ×房地产估价有限公司
                                                                                                                二00八年六月三十日

房地产估价技术报告

   一、个别因素分析
   估价对象为位于× ×市× ×区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
   1．坐落
   估价对象坐落于× ×市× ×区数码路北段21～23号，四至为：东临× ×路，南靠× ×广场，西接× ×干休所，北依× ×创业中心(区位情况略)。
   2．产权状况
   根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为× ×有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。
   3．土地状况
   土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
   4．建筑物状况
   估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二—四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。
   5．配套设施状况
   估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
   二、区域因素分析(略)
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用
   估价对象所在的× ×市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
   市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
   收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
   六、估价测算过程
   (一) 市场法测算过程
   1．选择可比实例
   经筛选确定A、B、C三个比较实例。
   实例A：软件园区软件开发10号楼，地处× ×市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。
   实例B：软件广场办公楼，地处× ×市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。
   实例C：经济开发区软件开发大楼，地处× ×市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。
   比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。
   
2．确定可比实例修正指数
(1) 交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
(2) 交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期，× ×市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。
(3) 区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。
(4) 个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。
比较因素修正指数详见表2。
   
3．可比实例比准价格修正
在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3。
   
4．比准价格测算

   各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为：

   (5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2

   (二) 收益法测算过程

   经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为

   V=A/r×[1-1/(1+r)n]

   式中  V——房地产价格；

   A——年净收益；

   r——报酬率；

   n——收益年限。

   1．确定年净收益

   在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。

   (1) 估算年总收入

   采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2.天)(具体过程略)。

   根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：

   1.8元/(m2.天)×90%×3853.05m2×365天=227.83万元

   (2) 运营费用

   维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略)；则：

   维修费=1500元/m2×3853.05m2×2%=11.56万元

   保险费：按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算。则：

   保险费=1500元/m2×3853.05m2×0.2%=1.16万元

   管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则：

   管理费=227.83万元×3%=6.83万元

   营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：

   227.83万元×(5.5%+12%)=39.87万元

   则运营费用合计为59.42万元。

   (3) 净收益

   净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元

   2．确定报酬率

   本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。

   3．收益年限的确定

   估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。

   4．测算估价对象的收益价格

   将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：

   V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41万元/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18万元

   单价为：

   2324.18万元÷3853.05m2=6032.05元/m2
  七、估价结果确定
1．单价的确定
本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2，采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2
估价对象总价=5995.03元/m2×3853.05m2≈2310万元
2．估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。
   附件(略)
选项
答案1．估价师声明应该是注册房地产估价师声明。 2．估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。 3．估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。 4．转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。 5．估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。 6．估价结果不应有可能字样。 7．估价报告有效期表述不正确(和2006年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”)。 8．市场法中缺计算公式(本题考点和06年相同，指错题中也有这一项)。 9．可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈(或可比实例C未说明是否在同一供求范围内)。 10．可比实例成交价格内涵不清(未说清是建筑面积还是使用面积)。 11．可比实例C未指明用途，应指明办公用途。 12．交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的(不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4～6月份价格平稳)。 13．区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。 14．“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。 15．个别因素缺少物业管理的修正。 16．可比实例B装修调整系数有误(或装修档次描述不清，应有详细说明)。 17．成新率100%与“较新”不符，应为全新。 18．基础设施情况属区域因素。 19．估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。 20．缺少权益状况因素说明与调整。 21．收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。 22．年总收入未考虑收租损失。 23．收益法测算中，年总收入未说明是预测值。 24．收益法测算中，管理费取值来说明理由。 25．年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。 26．租金收入未考虑可出租面积比率。 27．运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。 28．估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。 29．估价对象收益年限用50年错，应为45年。 30．收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不可续期。 31．收益法测算时，应给出净收益的三种估计值并最终确定是哪一种估计值。 32．收益价格单价应取元为整数，这样与市场法精确度一致。 33．估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。
解析
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