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  3. 评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2010年1月1日。同行业已建类似项目设备工器具购置费总额为2000万元人民币，其中进口设备购置费为1500万元人民币，其余为国内配套设备和工器具费。进口设备购置费中，设备到岸价为150万美元(1美元=7．3元人

评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2010年1月1日。同行业已建类似项目设备工器具购置费总额为2000万元人民币，其中进口设备购置费为1500万元人民币，其余为国内配套设备和工器具费。进口设备购置费中，设备到岸价为150万美元(1美元=7．3元人

admin2016-07-16  40
问题 评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2010年1月1日。同行业已建类似项目设备工器具购置费总额为2000万元人民币，其中进口设备购置费为1500万元人民币，其余为国内配套设备和工器具费。进口设备购置费中，设备到岸价为150万美元(1美元=7．3元人民币)，其余为进口设备的其他费用及国内运杂费。待估项目的主要生产设备仍为进口设备。结合待估项目的设备清单，评估人员查询得到评估基准日进口设备到岸价为130万美元(1美元=6．82元人民币)；进口设备的其他费用及国内运杂费占进口设备购置费的比例与已建类似项目所占比例相同。国内配套设备和工器具与已建项目相同，但其购置费上涨了10％。
已建类似项目的建筑工程费、安装工程费、工程建设其他费分别为设备工器具购置费的50％、30％、20％，截至评估基准日，由于时间因素等引起的上述三部分费用的综合调价系数分别为1．05、1．06和1．1。除此之外，不再发生其他工程费用支出。
待估项目建设投资在建设期两年内平均投入，年价格上涨幅度为3％，该项目在建设期两年内每年贷款1000万元，资金分年均衡发放，贷款利率为5％。该项目未发生其他费用，计开发利润。
待估项目建成于2006年初，于2004年初取得土地使用权，年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定：主体结构部分成新率为90％，装饰装修部分成新率为75％，设备及安装部分成新率为80％。三部分占工程造价的比例分别为25％、10％、65％。建筑物耐用年限为50年，不考虑残值。此外，由于待估项目所在行业市场变化，预计未来2年内，每年净收益将减少20万元。
要求：
(1)计算类似项目进口设备的其他费用及国内运杂费占进口设备购置费的比例。
(2)计算待估项目的设备工器具购置费。
(3)利用比例估算法计算待估项目的静态投资。
(4)计算待估项目的涨价预备费、建设期贷款利息和建设工程造价。
(5)假定使用年限法权重40％，观察法权重60％，按综合法计算待估项目成新率。
(6)假定折现率为8％，利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗额。
(7)计算待估项目的评估价。
(涉及金额的，以人民币万元为单位；计算结果保留2位小数)
选项
答案(1)类似项目进口设备的其他费用及国内运杂费占进口设备购置费的比例： (1500—150×7．3)÷l500=27％ (2)待估项目设备工器具购置费： ①待估项目进口设备购置费： l30×6．82÷(1—27％)=1214．52(万元) ②待估项目国内配套设备购置费： (2000—1500)×(1+10％)=550(万元) ③待估项目设备工器具购置费： 1214．52+550=1764．52(万元) (3)待估项目静态投资=1764．52×(1+50％×1．05+30％×1．06+20％×1．1) =3640．20(万元) (4)待估项目的涨价预备费、建设期贷款利息和建设工程造价： ①涨价预备费=3640．20÷2×[(1+3％)一1]+3640．20÷2×[(1+3％)2—1] =165．45(万元) ②建设期贷款利息： 第一年：1000×5％÷2=25(万元) 第二年：1025×5％+1000×5％÷2=76．25(万元) 建设期贷款利息合计：25+76．25=101．25(万元) ③建设工程造价=3640．20+165．45+101．25=3906．90(万元) (5)综合法确定成新率： ①年限法计算的成新率=[1—4／(4+44)]×100％=91．67％ ②观察法计算的成新率=(25％×90％+10％×75％+65％×80％)×100％=82％ ③综合法计算的成新率=91．67％×40％+82％×60％=85．87％ (6)由于市场变化带来的损耗及总损耗： ①由于市场变化带来的损耗20÷(1+8％)+20÷(1+8％)2=35．67(万元) ②总损耗=3906．90×(1—85．87％)+35．67=587．71(万元) (7)评估价：3906．90—587．71=3319．19(万元)
解析
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