2. 工程
  3. 某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为9

某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为9

admin2013-01-05  46
问题 某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设报酬率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。
选项
答案该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得,各层建筑面积为1000m2。(1分) ①项目正常经营第1层商铺每年可获得净收益(1分) 1000×(1-60%)×75%×90%×60×12元=19.44万元 ②2、3层商铺归属于房地产的净收益(1分) 1000×2×70%×8500-10000000-2×1000×70%×600元=106万元 则12、、3层年合并可产生的净收益(19.44+106)万元=125.44万元 其47年经营期收益价格:V1=125.44/10%[1-1/(1+10%)50-3]万元=1240.17万元(1分) ③第4层酒楼每年净收益(1分) (1000×70%×50×12-80000)元=34万元 其47年经营期收益价格:V2=34/8%[1-1/(1+8%)50-3]万元=413.59万元(1分) ④5~10层办公楼部分年净收益(1分) 6×20×1800×12×80%×(1-10%)元=186.624万元 其47年经营期收益价格:V3=186.624/7%[1-1/(1+7%)50-3]万元=2555.18万元(1分) ⑤11~24层商品住宅市场售价总计为(1分) V4=14×1000×4000元=5600万元 ⑥所求该房地产合计市场价格为(1分) V1+V2+V3+V4=(1240.17+413.59+2555.18+5600)万元=9808.94万元
解析
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