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下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误并说明原因。(答题时,先在错误处标上号,如“①”,然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因,如“①估价依据不完整”)。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误并说明原因。(答题时,先在错误处标上号,如“①”,然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因,如“①估价依据不完整”)。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名
admin
2009-05-10
71
问题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误并说明原因。(答题时,先在错误处标上号,如“①”,然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因,如“①估价依据不完整”)。
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××公司土地价格评估。
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量,本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国公司法》。
(4)《××省土地管理法实施条例》。
(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。
(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。
(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。
(8)委托方提供的其他有关资料。
(9)现场勘察数据和市场调查数据。
六、估价基准日
二○○六年四月三十日。
七、估价日期
二○○六年三月九日至五月十七日。
八、地价定义
在正常年份和正常生产经营管理条件下,在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下,在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
九、估价结果
单位地价:3.26元/m
2
。
总地价:10320.73万元。
大写:人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。
十、需要说明的特别事项
1.评估假设条件
(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制,熟制为一年一熟,复种指数为100%。
(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
(4)待估宗地与其他生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证企业的持续发展。
(5)作物产量为正常年份下的产量,没有考虑自然灾害等方面的影响,主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定;粮食单价采用现时国家收购价格。
(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(8)委托方提供数据真实。
2.该报告的使用方向与限制条件
(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务,当用于其他目的时,本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格,若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
(3)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托机构不承担责任。
(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下,估价期日的土地使用权价格。
(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有,本报告评估价格不含上述价格。
(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
3.其他需要特殊说明的事项
(1)土地利用状况等数据由委托方提供。
(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。
(4)委托方对所提供资料的真实性负责,估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。
(6)本报告解释权归XX评估有限公司。
十一、土地估价师签字
估价师 资格证书号 签名
张×× ×××××××××× (签字)
王×× ×××××××××× (签字)
十二、土地估价时间
二○○六年五月十七日
第二部分 估价对象界定
一、估价对象界定
1.土地利用状况
待估宗地位于××省××县××,东邻××,南邻××,西邻××,北邻××。土地用途为农用地,面积为112620亩(7508万m2)。
地号:××。图号:××。
2.土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有,土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年,至评估基准日,待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
3.其他(略)
二、地价影响因素分析
(一)自然因素(略)
(二)社会经济因素(略)
(三)特殊因素(略)
第三部分 地价估算
一、估价原则
(1)替代原则(略)。
(2)最有效利用原则(略)。
(3)变动原则(略)。
(4)估价时点原则(略)。
(5)预期收益原则(略)。
(6)报酬递增、递减原则(略)。
二、估价方法选择
估价对象具有经营收益。对于有收益的土地,最适宜的估价方法为收益还原法,故对该宗地土地使用权的价格评估,首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值,同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
(一)收益还原法
收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益,并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待估农用地的年纯收益规律为:第1、2、3年的纯收益各不相等,逐年递增,从第4年至第 30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为:
式中 P——地价;
a——年纯收益;
r——土地还原利率;
n——土地使用年期;
i——第i年。
由于待估土地为农用地,有水田和旱田,种植作物不同,其所带来的预期收益也不同,地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
根据待估宗地开发可行性研究报告,开发后将形成水田4.7488万亩。
水田地价的计算过程见下表。
水田地价计算具体操作步骤如下所述。
1.预期年总收益的估算
根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素,待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产,熟化期需3年,第4年收益正常,达到稳产。
预期年总收益=亩产量×收购价格
待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定;收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。
2.年运营成本的估算
水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。
3.农业税
农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。
4.销售税金及附加
农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。
5.利息摊销
开发周期为3年,固定资产总投资1582万元,第一年投入200万元,第二年投入600万元,第三年投入782万元,第四年全部完工交付使用,则利息摊销期限为27年。
{200×[(1+5.85%)
2.5
-1]+600×[(1+5.85%)
1.5
-1]+782×[(1+5.85%)
0.5
- 1)}/(27×4.7488)=0.75(元/亩)
6.固定资产折旧
固定资产总投资1582万元,第一年投入200万元,第二年投入600万元,第三年投入782万元,第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧,所以折旧年限为27年,采取平均年限法计算折旧。
1582/(27×4.7488)=12.34(元/亩)
7.利润
根据调查当地农业利润水平,利润率确定为年经营成本的6%。
8.年纯收益的计算
年纯收益=预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润
9.地价的计算
(1)前3年纯收益还原,分别折现到估价时点,土地还原利率为6%,详见下表。
注:户为地价;a年纯收益;r为土地还原利率。
(2)第4年至第30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变,将每1年的纯收益还原到估价时点上,公式为:
式中 P——地价;
a——年纯收益:
r——土地还原利率;
n——土地使用年期。
(3)水田总地价的计算。地价为第1、2、3年与第4年到第30年的纯收益折现和,总地价为总面积与单位地价的积。
30年期总地价=(197.32+2133.49)×47488=11068.55(万元)
(4)水田单位面积地价的计算。
单价=2330.81×15/10000=3.5(元/m
2
)
(二)成本逼近法
1.农用地取得费及相关税费
调查××县农业用地平均取得费为400~500元/亩(包含相关税费),本次评估确定农业用地取得费为450元/亩
2.农用地开发费
农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用,待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。
3.利息
按一般土地开发情况考虑,土地开发期为一年,土地取得费及相关税费在征地时一次性支付,按一年计息;开发过程中开发费用在开发期均匀投入,按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%,则:
利息=450×5.31%+1081.85×[(1+5.31%)
0.5
-1]=52.24(元/亩)
4.利润
投资的目的是为了获取相应的利润,作为投资的回报,对土地的投资,当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费,结合农用地开发实际情况,确定投资回报率为6%。
利润=(450+108185)×6%=92(元/亩)
5.农用地增值收益
一般情况下,政府出让土地除收回成本外,同时要使国家土地所有权在经济上得到实现,即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。
农用地增值收益=(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投资利润)×农用地增值收益率=(450+1081.85+52.24+92)×20%=335.22(元/亩)
6.农用地地价计算
农用地地价为上述5项之和,即:
土地使用权单价=450+1081.85+52.24+92+335.22=2011.31(元/亩)=3.02(元/m
2
)
总地价=2011.31×47488/10000=9551.31(万元)
四、地价的确定
1.地价确定的方法
评估对象经收益还原法评估的结果为11068.55万元,评估单价为305元/m2;经成本逼近法评估的结果为9551.31万元,评估单价为3.02元/m
2
。用两种评估结果的算术平均值作为该宗地的最终评估结果。
评估单价=(3.5+3.02)/2=3.26(元/m
2
)
2.估价结果
经科学评估,待估宗地在满足全部假设条件和限制条件下,30年期在评估基准日的市场价格结果如下所示。
土地单价:3.26元/m
2
。
土地总价:10320.73万元。
第四部分 附件
(1)委托估价函复印件。
(2)委托方企业法人营业执照复印件。
(3)土地估价机构营业执照复印件。
(4)土地估价师资格证书复印件。
(5)估价对象现状利用照片。
选项
答案
估价项目名称不正确,没有明确估价目的和土地价格类型。 (2)估价依据之二《中华人民共和国城市房地产管理法》作为农用地评估的依据不合适。 (3)估价基准日错误,没有该日期。 (4)估价目的是核定国有农用地资产价值,因此,地价定义中开发程度应按现状条件下评估,不能按设定条件评估。 (5)地价定义中未界定农用地权利状况,应明确农用地使用权市场价格。 (6)缺少审核人签字。 (7)土地估价机构:缺少法人代表签字和机构盖章。 (8)第二部分“估价对象界定”应为“估价对象描述及其地价影响因素分析”。 (9)土地利用状况中,农用地总面积中没有说明水田与旱地的面积比例、土地的熟化程度等土壤条件。 (10)估价时点原则缺少依据,《城镇土地估价规程》中并没有提及这一原则。 (11)估价方法的选择:用成本法计算出的价格应为积算价格。 (12)收益还原法中,“待估农用地的年纯收益规律为:第1、2、3年的纯收益各不相等,逐年递增,从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等”说法的理由依据不足。 (13)收益还原法的公式有错,求和符号上的n应取值为3。 (14)收益还原法中,年运营成本应按现时平均价格水平计算。 (15)收益还原法中,销售税金及附加的取值缺乏依据。 (16)收益还原法中,计算公式中应取消“农业税”一项,现已取消农业税。 (17)收益还原法中,利息率取值有误,2002年2月起,一年期利息率调整为5.31%。 (18)收益还原法中,未说明土地还原利率确定的过程及依据。 (19)收益还原法中,总地价的单位错误,应为万元。 (20)收益还原法中,提到水田和旱田分别计算价格,但实际并未对旱田价格作出评估。 (21)没有说明成本逼近法的评估思路及公式。 (22)成本逼近法中,农用地开发费取实际地块的开发费不对,应采用当地平均的农用地开发费。 (23)成本逼近法中,农用地增值收益率取20%缺乏依据。 (24)成夺逼近法评估结果应作年期修正,修正系数计算公式:1/[1-1/(1+r)
30
],r为土地还原利率。 (25)地价的确定中,缺少对两种估价结果的分析过程,既然采用算术平均应该说明两种方法的结果相近。 (26)地价的确定中,总地价无大写。 (27)附件中缺待估宗地土地权属证明复印件。 (28)附件中缺土地估价机构资质证书复印件。 (29)附件中缺宗地区域位置示意图。
解析
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