(2004年)刘某与高达公司签订内销商品房预售契约，后某区房地产管理局对该预售契约作出预售预购备案登记。后刘某了解到高达公司向其销售的房屋系超出规划面积和预售面积的超层部分，刘某遂以区房地产管理局违法办理备案登记，造成自己购买的房屋为违法建筑为由提起行政诉

admin2020-11-19 68

问题 (2004年)刘某与高达公司签订内销商品房预售契约，后某区房地产管理局对该预售契约作出预售预购备案登记。后刘某了解到高达公司向其销售的房屋系超出规划面积和预售面积的超层部分，刘某遂以区房地产管理局违法办理备案登记，造成自己购买的房屋为违法建筑为由提起行政诉讼。下列哪一说法不正确?

选项 A、区房地产管理局的备案登记行为不是对预售合同效力的确认行为
B、备案登记行为没有对刘某的权利义务产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围
C、高达公司与本案的审理结果有利害关系，可以作为第三人参加诉讼
D、区房地产管理局在备案登记时没有尽到审查职责，应当对刘某的损失承担部分赔偿责任

答案A,B

解析 A选项当选、B选项当选。《城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”同时《城市房地产开发经营管理条例》第26条第2款进一步规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”可见商品房预售合同依法应当进行备案登记，房管部门的这一行为属于对商品房预售合同的行政确认行为，应属于行政诉讼的受案范围。
C选项不当选。《行政诉讼法》第29条第1款规定：“公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”本案中，法院对该商品房预售预购备案登记行为的审查结果直接关系到高达公司是否符合商品房预售的条件，以及是否属于合法预售行为，因此高达公司与本案的审理结果具有利害关系，可以作为第三人参加诉讼。
D选项不当选。《国家赔偿法》第4条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……(四)造成财产损害的其他违法行为。”本案中区房地产管理局在备案登记行为就属于造成财产损害的其他违法行为，属于行政赔偿的范围。注意：本题司法部当年公布的答案是D，这一答案是建立在认定商品房预售合同备案登记行为不属于行政诉讼受案范围的基础之上的。不过在2008年的考试卷二第44条C选项中，司法部公布的答案中已经改变了这一观点，改为认定商品房预售合同备案登记行为属于行政诉讼的受案范围，据此本题的答案也随之发生变化。

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