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有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为

admin2013-03-01  61
问题 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用＋专业费用)之和的20％。
要求：试评估该宗地地价。
选项
答案(1)年总收益＝2×365×1000×5＝3650000(元) (2)年总费用＝3650000×2％＋3500×5000×(1．5％＋0．2％)＋3650000×17．5％＝1009250(元) (3)年纯收益＝3650000－1009250＝2640750(元) (4)房地产总价＝[*]＝36258750(元) (5)测算建筑费用及专业费用＝3500×(1＋10％)×5000＝19250000(元) (6)利息：地价×[(1＋6％)2－1]＋19250000×[(1＋6％)－1]＝0．1236×地价＋1155000 (7)开发商利润＝(地价＋19250000)×20％＝0．2×地价＋3850000 (8)地价＝房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润＝36258750－19250000－(0．1236×地价＋1155000)－(0．2×地价＋3850000)地价＝9069016(元)
解析
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