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案情:张某欲寻找一处瑜珈授课的场所,遂与甲公司于2010年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同,甲公司将其沿街二层楼房出租给张某,租赁期限为30年,自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元,张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租,以后每一
案情:张某欲寻找一处瑜珈授课的场所,遂与甲公司于2010年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同,甲公司将其沿街二层楼房出租给张某,租赁期限为30年,自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元,张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租,以后每一
admin
2015-09-11
71
问题
案情:张某欲寻找一处瑜珈授课的场所,遂与甲公司于2010年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同,甲公司将其沿街二层楼房出租给张某,租赁期限为30年,自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元,张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租,以后每一年的同一日付清该年度房租,若遇节假日则付款日期为节假日后的第一日。2010年5月12日甲公司交付楼房给张某,5月13日张某付清第一年度的租金。2011年6月5日,甲公司通知张某称:因资金紧张欲出卖楼房,如果张某有购买意向,则在2011年7月5日前一次性付清房款250万元,并可以扣除张某交付的2011年度的租金10万元。张某对甲公司的通知提出异议,要求该公司履行合同。2011年7月8日,甲公司以250万元的价款将楼房卖给乙公司,根据双方的约定乙公司一次性付清全部购房款250万元。在乙公司办理房屋过户登记的时候,发现已登记有两个抵押权。其一,2009年6月6日,甲公司将该楼房抵押给丙公司,为丁公司所欠丙公司货款200万元提供担保;其二,2010年12月6日就自己欠戊公司的货款150万元又设定了抵押。经评估,该楼房的实际价值300万元。
问题:
如果甲公司2011年6月5日通知张某3个月后要出卖该楼房,但张某表示无论如何都不购买。3个月后甲公司将楼房卖与李某。交付后,李某要求张某搬出楼房。针对该情形,张某可以提出何种主张?
选项
答案
张某可以主张原租赁合同仍然有效,即所谓“买卖不破租赁”,该合同对李某仍有约束力。张某与甲公司签订房屋租赁合同后,甲公司作为房屋的所有人仍然可以出卖该楼房。但不能侵犯张某法定的优先购买权。甲公司在保障张某的优先权的前提下,出卖租赁物,该买卖合同有效。《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。根据该条规定,李某受让楼房后还要受张某与甲公司之间的租赁合同的约束,因而不能请求张某停止使用。不仅如此,该楼房已经设定的两个抵押权也仍然有效。
解析
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