2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问： 1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的

admin2009-02-17 53

问题 2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

选项

答案1．不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。 2．确定出租部分潜在毛收入时应注意： (1) 租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计； (2) 应考虑租赁保证金和押金的利息收入； (3) 应考虑是否存在无形收益。 3．确定自营部分净收益时应注意： (1) 测算正常客观的净经营(营业)收入； (2) 应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

解析

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涉及对执业活动的“守法”“诚实”“守信”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识，这是指房地产经纪职业道德中的()。

房屋的承租人不能对房屋行使()权。

申请注册的房地产经纪人必须同时具备()等条件。

最能显出房地产经纪人职业道德状况的层面是()。

房地产经纪人有下列哪些情形之一的,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销或注册,收回或公告收回房地产经纪人注册证书()。

“我爱咱们的国家，可是谁爱我呢?”在《茶馆》中说出这句台词的人物是()

法洛四联症包括

下列哪项不属于疥疮的临床特点()

下列关于施工合同的变更，不正确的是(　　)。

R图的控制下限()。

作为保护动物的丹顶鹤和大熊猫，主要栖息地和保护地是在()。

在招聘人事专员的过程中，关于劳动人事制度和法令的面试题属于()问题。

下列小题使用如下数据表：学生(学号(C，8)，姓名(C，6)，性别(C，2)，出生日期(D)选课(学号(C，8)，课程号(C，3)，成绩(N，5，1))插入一条记录到“选课”表中，学号、课程号和成绩分别是“09080001”、“001”和80，正确

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下列关于施工合同的变更，不正确的是(　　)。