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2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问: 1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的
2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问: 1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的
admin
2009-02-17
52
问题
2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问:
1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
选项
答案
1.不可取。 因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异,如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同,不具有可比性。 2.确定出租部分潜在毛收入时应注意: (1) 租赁期内按租约计,租赁期外按正常客观的市场租金计; (2) 应考虑租赁保证金和押金的利息收入; (3) 应考虑是否存在无形收益。 3.确定自营部分净收益时应注意: (1) 测算正常客观的净经营(营业)收入; (2) 应扣除正常商业利润。 或:要准确界定由商业房地产本身带来的净收益,不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。 或:应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
解析
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