某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估,估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续,出让期为50年。已知资料如下:①建筑面积20000平方米,容积率为5;②全部用于出租,出租率为80%;③同类物业市场租金水平按使用面积

admin2013-06-05  31

问题 某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估,估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续,出让期为50年。已知资料如下:①建筑面积20000平方米,容积率为5;②全部用于出租,出租率为80%;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/平方米;④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5;⑤房屋重置价格2000元/平方米,耐用期50年,残值率为0;⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计,每年100元/平方米)、保险费(按使用面积计,每年32元/平方米);⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答以下问题:
该办公楼在估价时点时的市场价格为(         )万元。

选项 A、13456
B、14019
C、15216
D、18776

答案B

解析 1)办公楼年总收益:1920元
        2)各项费用:房产税=1920×12%=230.4万元
                     年折旧=2000÷50×20000=80万元
       物业管理成本及保险费=(100+32)×20000×(1/1.5)=176万元
        3)办公楼年纯收益=1920-230.4-80-176=1433.6万元
        4)办公楼估价时点时的市场价格=1433.6÷10%×(1-1/(1+10%)40)=14019万元
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