2005年5月,某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地,土地总面积10000平方米,批准用途为居住,使用年限70年,土地形状规则,宗地修建性详细规划主要控制指标为:2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%

admin2011-01-07  31

问题 2005年5月,某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地,土地总面积10000平方米,批准用途为居住,使用年限70年,土地形状规则,宗地修建性详细规划主要控制指标为:2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调查,该宗地所在区域房地产市场规范有序,预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为2%,已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8,平均建筑覆盖率31%,平均开发周期两年,建成后即可全部售出,楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/平方米,楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元/平方米,平均建筑费和专业费1000元/平方米,贷款年利率6%,销售税费一般为房地产总价的6%,开发利润率一般为房地产总价的30%。回答下列问题。
根据估价的目的,对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件,下列观点最恰当的是(         )。

选项 A、因为市场规范有序,有充足市场竞争性,遵循替代原则
B、因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%,市场处于稳定平衡状态,符合供需原则
C、实际建筑容积率2.8,建筑密度30%,符合最有效利用原则
D、根据规划2.04建筑容积率43.0,40%  建筑覆盖率450%,不符合最有效利用原则

答案A,B,C

解析
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