首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果
某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果
admin
2009-02-10
60
问题
某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m
2
土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下。
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000m
2
,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m
2
用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m
2
,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m
2
,办公楼市场租金水平每月为150元/m
2
。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
选项
答案
1.明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权价格,最后估算允许贷款的额度。 2.用收益还原法测算房地产总价 第一步:计算年出租总收入。 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(m
2
) 商场建筑面积=3000(m
2
) 办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m
2
) 商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元) 办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元) 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元) 第二步:计算年房地费用。 管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元) 维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元) 保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元) 税金=年租金×12%=324(万元) 折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元) 房地费用合计:270+216+9+324+95.74=914.74(万元) 第三步:计算年房地纯收益。 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-914.74=1785.26(万元) 第四步:计算房地产总价。 假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原利率,n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式,有: p=d/r[1-1/(1+r)
n
] 在本题中,还原利率为综合还原利率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为50-3=47(年)。 根据已知条件,有:P=1785.26÷10%[1+1/(1+10%)
47
]=17650.18(万元) 3.应用剩余法计算地价 第一步:计算总建筑成本。 项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000×15000=45000000(元)=4500(万元) 第二步:计算利息。 假设地价为u,银行贷款利率为10%,则: 利息=u×[(1+10%)
3
-1)+4500×60%×[(1+10%)
1.5
-1]+4500×40%×[(1+10%)
0.5
-1]=0.33u+414.96+87.86=0.33u+502.82(万元) 第三步:计算利润。 利润=建安造价X项目投资回报率=4500×30%=1350(万元) 第四步:计算地价。 根据公式:地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 u=17650.18-4500-0.33u-502.82-1350=8494.26(万元) 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为: 8494.26×{[1-1/(1+8%)
48
]÷[1-1/(1+8%)
50
]}=8478.93(万元) 4.计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价×70%=8478.93×70%=5935.25(万元)
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/HBzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
土地登记错误或遗漏的原因主要有()。
根据国务院有关规定,承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权,最长不超过()。
关于更名、更址申请时限的说法正确的是()。
某集团2000年在某市工业区以出让方式取得一宗面积为18000m2的国有土地使用权,批准用途为工业用地,使用年限为50年,登记时间为2000年8月20日。为筹集资金进行技术改造和产品创新,2005年6月12日集团以该宗土地使用权作为担保向某银行申请贷款,双
某邮局于1980年6月经批准取得20亩土地建办公楼,后由于资金紧张,于1981年7月与某信用社签订协议,由信用社出资600万元共同建造8层办公楼,约定房屋建成后1~4层归邮局使用,5~8层归信用社使用,双方各占50%建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并
2001年11月9日,国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》,决定在已有的基础上,进一步加大力度,全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作,并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定,确定集体土地所有权主体。问题
甲于2005年4月在东区购得一工业用地,购入地价款为1000万元,缴纳契税30万元。2009年10月,甲将该土地转让给乙,转让价为1100万元。假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证,同时已知甲缴纳营业税及其他相关税费总额为6.15万元。问题
村庄地籍图的比例尺一般为1:1000或1:2000,那么城镇地籍图的比例尺一般应为()。
判断城市土地利用强度的合理性的方式一般是通过对城镇地籍调查成果进行统计分析,得到商业金融、住宅、工业仓储、市政、公共建筑、交通、水域、特殊、农业及其他用地的平均建筑密度和平均建筑容积率,与()进行比较。
随机试题
用自然沉降法做公共场所空气中细菌总数测定,其报告结果书写应为
A.【注意事项】B.【成分】C.【禁忌】D.【不良反应】欲查询是否有药物滥用或者药物依赖性内容,可查询的说明书项目是()。
成本中心相对于利润中心和投资中心而言,有其自身的特点,主要表现在()。
对命名量表的表述错误的是()。
教育心理学研究的基本原则有()
Therearetwogeneralrulesforgivinginstructions;theymustbekeptassimpleaspossible,andtheymustbe______.
简述宋元时期的科学技术对世界文明的贡献。
假设有如下的记录类型:TypeStudentnumberAsStringnameASStringageAsIntegerEndType则正确引用该记录类型变量的代码是_____
某二叉树共有7个结点,其中叶子结点只有1个,则该二-X树的深度为(假设根结点在第1层)()
Inoldday’s,whenaglimpseofstockingwaslookeduponassomethingfartooshockingtodistracttheseriousworkofanoffic
最新回复
(
0
)