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房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××酒店房地产估价结果报告 一、委托方 ××酒店有限公司，法定代表人：××，住所；市××路

admin2017-09-30  28
问题                               房地产估价报告
    封面及目录(略)
    致委托估价方函(略)
    估价师声明(略)
    估价的假设和限制条件(略)   
    ××酒店房地产估价结果报告
    一、委托方
    ××酒店有限公司，法定代表人：××，住所；市××路××号。
    二、估价方
    ××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号；房地产估价机构资质等级：一级。
    三、估价对象
    (一)地理位置及概况(略)
    (二)估价对象概况   
    估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层
    建筑面积：11275m2
    土地使用权年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)
    竣工日期：2001年8月
    估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
    建筑结构：框架
    土地使用权来源：协议出让
    建筑物装修情况：(略)
    四、估价目的
    为银行抵押贷款提供依据
    五、估价时点
    2009年8月20日
    六、估价依据(略)
    七、估价原则(略)
    八、估价方法
    将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
    九、估价结果   
    估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)
    十、估价人员(略)   
    十一、估价报告应用的有效期(略)
                              ××酒店房地产估价技术报告
    一、个别因素分析(略)
    二、区域因素分析(略)
    三、市场背景分析(略)
    四、最高最佳使用分析(略)
    五、估价方法选用
    将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
    六、估价测算过程
    (一)酒店第一、二层估价．
    酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
    可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：一层45000元／m2，二层30000元／m2。
    可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：一层39000元／m2，二层25000元／m2。
    可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：一层38000元／m2，二层24000元／m2。
    确定可比实例修正系数的依据(略)。
    修正计算(见下表)。
   
    一层比准价格为：
    (34091+34392+34142)／3=34208(元／m2)
    二层比准价格为：
    (20979+21645+21563)／3=21396(元／m2)
    第一、二层价值为：
    (34208+21396)×2830=157359320(元)
    (二)酒店第十至十三层估价
    酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。   
    选用收益法公式：
   
    式中V——房地产价格；
    A——年净收益；
    Y——资本化率；
    n——尚可使用年限。
    1．尚可使用年限n的确定   
    该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
    2．年净收益A的确定
    酒店第十至十三层共有客房104间。根据该公司提供的2006年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
    年总收入=104×400×365=15184000(元)
    酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45％。
    年净收益A=15184000×(1－45％)=8351200(元)
    3．资本化率Y的确定
    以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定Y=8％。
    酒店第十至十三层价值
    V==100270342(元)
    (三)酒店第二十层估价
    酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期剩余5年。
    因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
    按租约规定，第二十层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为100万元、110万元。120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％。
    计算年净收益
    年净收益A=[100／(1+8％)+110／(1+8％)2+120／(1+8％)3+130／(1+8％)4+140／(1+8％)5]／5×(1－20％)=756792(元)
    酒店第二十层价值
    V==3021651(元)
    (四)估价对象的总价值
    157359320+100270342+3021651=260651313(元)
    (五)应扣折旧额的确定
    经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：     
    260651313×80％=208521050(元)
    七、估价结果确定   
    估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
选项
答案此估价报告有如下一些错误和不足： 1．缺少房地产权属状况描述。 2．缺少价值定义。 3．酒店大堂采用市场比较法不当。 4．第二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。 5．酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。 6．第二层估价交易案例一综合修正超过30％。 7．第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。 8．第十至十三层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年。 9．第十至十三层估价时未采用客观的、未来的收益水平。 10．对酒店大堂的估价有重复计算。 11．第十至十三层估价求收益时未考虑入住率。 12．确定资本化率时安全利率选用不当。 13．第二十层估价时年净收益求取方法错误。 14．第二十层估价时未考虑5年以后的收益。 15．总价不应再扣除折旧。 16．缺少估价作业日期。 17．缺少确定估价结果的理由。 18．第二十层的资本化率应与第十至十三层有所不同。 19．应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 20．结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。
解析
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