2. 自考
  3. 某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6 500平方米，并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积26 000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为3 000万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，

某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6 500平方米，并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积26 000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为3 000万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，

admin2020-01-03  50
问题 某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6 500平方米，并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积26 000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为3 000万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4 800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米100元，空置率在6 ％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为建筑物重置价的1．5 ％，税金为年租金的18％，保险费为建筑物重置价的2‰，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8 ％。
  要求：试根据上述资料评估该宗地2015年12月的价格(包括总价和单价)。
    (计算结果以“元”为单位，取整)
选项
答案(1)年总收益=100×12×26 000×(1-6％)=29 328 ooo(元) (2)年总费用=29 328 000×(2．5％+18％)+4 800×26 000×(1．5％+2‰)=8 133 840(元) (3)房地产纯收益=29 328 000-8 133 840=21 194 160(元) (4)建筑物年折旧费=4 800×26 000／48=2 600 000(元／年) (5)建筑物现值=4 800×26 000-2 600 000×2=119 600 000(元) (6)建筑物纯收益=119 600 000×(8％+1／46)=12 168 000(元) (7)土地纯收益=21 194 160-12 168 000=9 026 160(元) (8)土地总价=9 026 160×[1-1／(1+6％)46]／6％=140 125 447(元) (9)土地单价(地面价)=140 125 447／6 500=21 558(元／平方米) (10)土地单价(楼面价)=140 125 447／26 000=5 389(元／平方米)
解析
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