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某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6 500平方米,并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼,建筑面积26 000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为3 000万元,该办公楼的经济耐用年限为60年,
某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6 500平方米,并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼,建筑面积26 000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为3 000万元,该办公楼的经济耐用年限为60年,
admin
2020-01-03
63
问题
某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6 500平方米,并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼,建筑面积26 000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为3 000万元,该办公楼的经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4 800元。据调查,当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米100元,空置率在6 %左右,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为建筑物重置价的1.5 %,税金为年租金的18%,保险费为建筑物重置价的2‰,土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8 %。
要求:试根据上述资料评估该宗地2015年12月的价格(包括总价和单价)。
(计算结果以“元”为单位,取整)
选项
答案
(1)年总收益=100×12×26 000×(1-6%)=29 328 ooo(元) (2)年总费用=29 328 000×(2.5%+18%)+4 800×26 000×(1.5%+2‰)=8 133 840(元) (3)房地产纯收益=29 328 000-8 133 840=21 194 160(元) (4)建筑物年折旧费=4 800×26 000/48=2 600 000(元/年) (5)建筑物现值=4 800×26 000-2 600 000×2=119 600 000(元) (6)建筑物纯收益=119 600 000×(8%+1/46)=12 168 000(元) (7)土地纯收益=21 194 160-12 168 000=9 026 160(元) (8)土地总价=9 026 160×[1-1/(1+6%)
46
]/6%=140 125 447(元) (9)土地单价(地面价)=140 125 447/6 500=21 558(元/平方米) (10)土地单价(楼面价)=140 125 447/26 000=5 389(元/平方米)
解析
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资产评估题库经管类分类
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资产评估
经管类
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