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东达公司为某市房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下: 1.截止2017年12月31日,该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397.51万元,其中2017年预
东达公司为某市房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下: 1.截止2017年12月31日,该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397.51万元,其中2017年预
admin
2018-05-25
37
问题
东达公司为某市房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下:
1.截止2017年12月31日,该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397.51万元,其中2017年预收账款为16650万元。东达公司于2017年12月31日将预收账款83241万元转入主营业务收入。
2.开发成本明细账中各项目累计发生额为:
(1)土地征用及拆迁补偿费15000万元(其中支付的地价款为14400万元,契税为600万元);
(2)前期工程费520万元;
(3)建筑安装费13260万元;
(4)基础设施费5402万元;
(5)开发间接费2040万元(包括该项目的贷款利息1630万元)。
该项目取得增值税专用发票并可以在2017年当期抵扣进项税2137.82万元。
3.截止2017年12月31日,为开发房地产项目累计发生的利息支出为1630万元(包括罚息9.6万元,同时,已按会计核算计入开发成本中)。
4.2017年当年发生管理费用580万元,其中包括业务招待费85万元;管理人员人身意外保险30万元。
5.2017年当年发生财务费用30万元。
6.2017年当年发生销售费用3620万元,其中包括广告费1800万元,委托境外某机构(非居民纳税人)代理销售支付手续费1550万元。
其他资料:东达公司取得土地全部用于建造“幸福小区”,该项目于2016年6月开工建设,10月开始预售。2016年未取得可以抵扣增值税进项税额的凭证。2017年销售可供出售建筑面积的20%,2叭6年销售可供出售建筑面积的80%。该公司所在地区土地增值税预征率为5%,所得税预计毛利率为20%,该公司能够按项目分摊利息费用并能提供金融机构的贷款证明,当地人民政府规定土地增值税其他开发费用扣除比例为5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加征收率为3%(不考虑地方教育附加和印花税)。东达公司2017年度已预缴所得税750万元。
要求:
计算该公司土地增值税时可以扣除的金额。
选项
答案
取得土地支付的金额=15000(万元); 开发成本=520+13260+5402+2040-1630=19592(万元); 开发费用=1630-9.6+(15000+19592)×5%=3350(万元); 销项税=(92397.51-14400)÷(1+11%)×11%=7729.48(万元); 允许扣除的税金=[(92397.51-14400)/(1+11%)×11%-2137.82]×(7%+3%)=559.17(万元); 加计扣除=(15000+19592)×20%=6918.40(万元); 计算土地增值税时可以扣除的金额=15000+19592+3350+559.17+6918.40=45419.57(万元)。
解析
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