某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

admin2016-02-09 44

问题某房地产开发企业于2012年初以15000元／m²的价格购买了一面积为8000m²的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m²，写字楼建筑面积60000m²，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m²。各年投入进度分别为20％、50％、30％。装修费用为1400元／m²，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25％、45％、25％、5％，销售均价9000元／m²。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12％。商场建成即出租，租金收入为4500万元／年，运营费用为年租金收入的40％，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8％。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14％。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现信。

选项

答案第0年年末相当于2012年年初，以此类推。土地费用：15000元／m²×8000m²=1200万元建造成本=4500元／m²×(15000m²+60000m²)=33750万元销售收入=9000元／m²×60000m²=54000万元装修费用=1400元／m²×(15000m²+60000m²)=10500万元第1年年末贷款3500万元，按年付息到期一次还本，则第2年年末应付息=3500万元×8％=280万元，第3年年末应付息280万元并一次偿还3500万元。资本金的财务净现值=[*]=-7950-1311．404+368．575+7289．692+3005．399+9339．697+1891．223=12633．18(万元)，由于资本金的财务净现值大于0，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。结果见下表。 [*]

解析

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房地产开发经营与管理

房地产估价师

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某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

房地产开发经营与管理

房地产估价师

比较法适用的对象,是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、商品住宅等,在下列选项中也属于比较法的对象的是()。

房屋完损等级是根据房屋的()三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。

自身因素是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。()

各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是相同的。()

影响房地产价格的行政因素有()。

根据发展前景比较容易预测未来的房地产价格水平时,不适宜采用预知未来若干年后房地产价格的公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。()

运用假设开发法最基本的公式估价关键是()。

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理,它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷,还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。()

1984年11月8日,原城乡建设环境保护部发布了(),同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

房地产市场价格是某种房地产在市场上的()。

某分部工程双代号网络计划图如下图所示，图中错误为(　　)。

相对于沥青混凝土路面，水泥混凝土路面的优点有()。

SDH传输网标准化的信息结构等级称为同步传送模块STM－N。N值可取()。

“喜欢自然界与生活中美的事物”，这一目标所属的艺术子领域是()

软件工程学一般包括软件开发技术和软件工程制造的方面内容．软件工程经济学是软件工程管理的技术内容之一，它专门研究()。

某市政府所属A行政机关作出行政处罚决定后被撤销，其职能由市政府所属B行政机关继续行使。受到行政处罚的公民不服，准备提起行政复议。此时他应以()为行政复议被申请人。

用层次分析法分析下列句子，有多义的要分别分析。(北京语言大学2015)照片放大了一点。

MycarwouldnotstartsoIcamehere______.

UniversalHealthCoverageVocabularyandExpressionsuniversalhealthcoveragepeople-centredcareintegratedservicedel

某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

房地产开发经营与管理

房地产估价师

比较法适用的对象,是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、商品住宅等,在下列选项中也属于比较法的对象的是()。

房屋完损等级是根据房屋的()三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。

自身因素是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。()

各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是相同的。()

影响房地产价格的行政因素有()。

根据发展前景比较容易预测未来的房地产价格水平时,不适宜采用预知未来若干年后房地产价格的公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。()

运用假设开发法最基本的公式估价关键是()。

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理,它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷,还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。()

1984年11月8日,原城乡建设环境保护部发布了(),同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

房地产市场价格是某种房地产在市场上的()。

某分部工程双代号网络计划图如下图所示，图中错误为( )。

相对于沥青混凝土路面，水泥混凝土路面的优点有()。

SDH传输网标准化的信息结构等级称为同步传送模块STM－N。N值可取()。

“喜欢自然界与生活中美的事物”，这一目标所属的艺术子领域是()

软件工程学一般包括软件开发技术和软件工程制造的方面内容．软件工程经济学是软件工程管理的技术内容之一，它专门研究()。

某市政府所属A行政机关作出行政处罚决定后被撤销，其职能由市政府所属B行政机关继续行使。受到行政处罚的公民不服，准备提起行政复议。此时他应以()为行政复议被申请人。

用层次分析法分析下列句子，有多义的要分别分析。(北京语言大学2015)照片放大了一点。

MycarwouldnotstartsoIcamehere______.

UniversalHealthCoverageVocabularyandExpressionsuniversalhealthcoveragepeople-centredcareintegratedservicedel

某分部工程双代号网络计划图如下图所示，图中错误为(　　)。