某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

admin2016-02-09 26

问题某房地产开发企业于2012年初以15000元／m²的价格购买了一面积为8000m²的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m²，写字楼建筑面积60000m²，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m²。各年投入进度分别为20％、50％、30％。装修费用为1400元／m²，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25％、45％、25％、5％，销售均价9000元／m²。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12％。商场建成即出租，租金收入为4500万元／年，运营费用为年租金收入的40％，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8％。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14％。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现信。

选项

答案第0年年末相当于2012年年初，以此类推。土地费用：15000元／m²×8000m²=1200万元建造成本=4500元／m²×(15000m²+60000m²)=33750万元销售收入=9000元／m²×60000m²=54000万元装修费用=1400元／m²×(15000m²+60000m²)=10500万元第1年年末贷款3500万元，按年付息到期一次还本，则第2年年末应付息=3500万元×8％=280万元，第3年年末应付息280万元并一次偿还3500万元。资本金的财务净现值=[*]=-7950-1311．404+368．575+7289．692+3005．399+9339．697+1891．223=12633．18(万元)，由于资本金的财务净现值大于0，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。结果见下表。 [*]

解析

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房地产估价师

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某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

房地产开发经营与管理

房地产估价师

加权算术平均数,是在把修正出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度不同,先(),然后综合出一个价格。

有甲、乙两块面积形状都相同的相邻地块各值30万元,若将两宗土地合为一宗,合并后值70万元,如果甲地块使用人向乙地块使用人购买使用权,乙地块使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为()。

房地产开发具有周期长的特点,其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同,特别是一项大型的房地产开发项目。()

弄清土地面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等,主要是为估算开发成本费用等服务。()

经济折旧又称外部性折旧,是指()的各种不利因素所造成的其价值损失。

地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何,对其附近的房地产价格影响不大。()

直接比较修正一般是采用()的方法,以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。

投资收益率排序插入法的操作步骤和内容如下,正确的项是()。

计算净收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式,在实际估价中使用最多的是()。

估价报告质量的高低,取决于()。

属于检查肾小球功能的实验室项目有()

下列不属于慢性根尖周炎临床类型的是

患者，女，26岁。非周期性子宫出血，量多、色紫红、质稠，夹有血块，腹痛拒按，舌红苔黄，脉弦数。治疗应首选()

一榀双齿连接的方木桁架，其支座节点的上弦轴线和支座反力的作用线相交于一点，该交点应落在下列(　　)项所指的位置上。

()是清代书法家，孟津人，以二王为宗，擅行草，好临米芾书，用功甚勤，笔力雄健，取势纵横，有《拟山园帖》《琅华馆帖》等传世。

下列湖泊中，由岩熔流或泥石流等物质阻塞河床使其形成湖泊的有()。

财政政策工具主要包括税收、公债、经常支出、资本支出、转移支付、贴息等。()

下列有关树的概念错误的是______。

某房地产开发企业于2012年初以15000元／m2的价格购买了一面积为8000m2的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m2，写字楼建筑面积60000m2，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元／m2。各年投入进度分别为20％、

房地产开发经营与管理

房地产估价师

加权算术平均数,是在把修正出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度不同,先(),然后综合出一个价格。

有甲、乙两块面积形状都相同的相邻地块各值30万元,若将两宗土地合为一宗,合并后值70万元,如果甲地块使用人向乙地块使用人购买使用权,乙地块使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为()。

房地产开发具有周期长的特点,其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同,特别是一项大型的房地产开发项目。()

弄清土地面积的大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等,主要是为估算开发成本费用等服务。()

经济折旧又称外部性折旧,是指()的各种不利因素所造成的其价值损失。

地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何,对其附近的房地产价格影响不大。()

直接比较修正一般是采用()的方法,以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。

投资收益率排序插入法的操作步骤和内容如下,正确的项是()。

计算净收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式,在实际估价中使用最多的是()。

估价报告质量的高低,取决于()。

属于检查肾小球功能的实验室项目有()

下列不属于慢性根尖周炎临床类型的是

患者，女，26岁。非周期性子宫出血，量多、色紫红、质稠，夹有血块，腹痛拒按，舌红苔黄，脉弦数。治疗应首选()

一榀双齿连接的方木桁架，其支座节点的上弦轴线和支座反力的作用线相交于一点，该交点应落在下列( )项所指的位置上。

()是清代书法家，孟津人，以二王为宗，擅行草，好临米芾书，用功甚勤，笔力雄健，取势纵横，有《拟山园帖》《琅华馆帖》等传世。

下列湖泊中，由岩熔流或泥石流等物质阻塞河床使其形成湖泊的有()。

财政政策工具主要包括税收、公债、经常支出、资本支出、转移支付、贴息等。()

下列有关树的概念错误的是______。

一榀双齿连接的方木桁架，其支座节点的上弦轴线和支座反力的作用线相交于一点，该交点应落在下列(　　)项所指的位置上。