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估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积为95635m2,总建筑面积为143452m2,其中
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admin
2012-08-25
50
问题
估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积为95635m
2
,总建筑面积为143452m
2
,其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率为1.5,建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻
轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大程度提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m
2
,总建筑面积为35000m
2
,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4 %,建筑覆盖率小于或等于15%,容积率为0.37,主要建筑物为多层,二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。
选项
答案
报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题 (1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。 (2)不合法(规划批准为多层住宅)。
解析
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土地估价案例与报告题库土地估价师分类
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