2. 司法
  3. 丁某将其所有的房屋出租给方某．方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的?(2011年卷三第57题)

丁某将其所有的房屋出租给方某．方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的?(2011年卷三第57题)

admin2014-12-09  30
问题 丁某将其所有的房屋出租给方某．方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的?(2011年卷三第57题)
选项 A、丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权
B、方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋
C、如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同．则在合同解除后．其有权请求唐某返还房屋
D、如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后．在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩
答案C
解析 ①《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”此条规定了返还原物请求权，其构成要件有二：一是请求人为物权人；二是被请求人为现时的无权占有人。A选项错误。原因在于，丁某虽为房屋的所有权人，但在租赁期限内，承租人方某基于承租权占有该房屋，属于有权占有，故丁某对方某不享有返还原物请求权。须注意：A选项有两处表述瑕疵，给考生造成了困扰：第一，“可以对方某主张返还请求权”，引人误解，应修改为“若对方某主张返还请求权”。第二，“主张抗辩权”，应修改为“主张抗辩”。抗辩与抗辩权不是一回事。②《城镇房屋租赁合同解释》第16条第1款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条的反面解释就是，非法转租房屋(指转租未经出租人同意)的，转租合同无效，但出租人自知道之日起6个月未表示异议的，视为出租人同意转租，非法转租自始转化为合法转租(转租合同自始有效)。据此，若方某未经丁某同意将房屋转租给唐某，方某与唐某间的租赁合同无效，唐某相对于所有权人丁某属于无权占有，丁某可以对唐某行使返还原物请求权。故B选项错误。③关于B选项的题外话：若方某非法转租后，丁某自知道或者应当知道的6个月内未表示异议，则推定丁某同意转租，方某与丁某间的租赁合同自始有效。虽然唐某与丁某无直接合同关系，但唐某相对于丁某仍是有权占有人(基于占有连续而取得的有权占有)，在丁某与方某的房屋租赁期限内，丁某不能对唐某行使返还原物请求权。④C选项和D选项涉及约定解除权。《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，方某非法转租，丁某享有法定解除权。当然，法定解除权的存在并不妨碍双方约定若方某非法转租，丁某享有约定解除权(尽管此时约定解除权纯属多余)。不仅如此，无论丁某是否行使解除权解除与方某的租赁合同，丁某均可对唐某行使返还原物请求权。因为非法转租房屋的合同无效(若丁某在6个月内提出异议)，即使丁某不解除与方某之间的租赁合同，唐某相对于丁某也是无权占有人，丁某也可以对唐某行使返还原物请求权。故C选项正确；D选项错误。⑤关于C选项和D选项的题外话：若方某将房屋非法转租给唐某，丁某是否行使约定(或法定)解除权，解除与方某的房屋租赁合同，会对其返还原物请求权的行使方式产生细微影响：若丁某已经解除了与方某的租赁合同，丁某有权请求唐某将房屋返还给自己；若丁某尚未解除与方某之间的租赁合同，丁某只能请求唐某将房屋返还给方某。
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